Efectuar un estudio de mercado inmobiliario siempre es importante antes de tomar una decisión que involucre un plan comercial o estratégico, pues en él se obtiene información detallada y profunda sobre el público objetivo y sus hábitos de compra o el potencial de un proyecto, y ayuda a establecer lineamientos y políticas.
Sin embargo, es necesario contar con las herramientas adecuadas para que los resultados realmente ayuden a mejorar la participación en el mercado, a liderar el sector correspondiente o a garantizar el éxito de la operación.
En el área de los bienes raíces, la investigación y el análisis de mercado inmobiliario son los métodos ideales para lograrlo, pues incluyen información cualitativa y cuantitativa que permite identificar las áreas de mayor crecimiento, oprtunidades y amenazas y las tendencias actuales.
En este artículo te hablaremos a detalle sobre qué es un estudio de mercado, cuál es su importancia y de algunos aspectos que te ayudarán a realizar un plan de negocio más efectivo para tu próxima inversión inmobiliaria.
¿Qué es un estudio de mercado inmobiliario?
También conocido como análisis de mercado comparativo, es una investigación que se utiliza en el sector inmobiliario para entender mejor el panorama comercial y tomar las mejores decisiones.
El estudio de mercado consiste en un análisis de la competencia, de los valores actuales de las propiedades y ayuda al desarrollador a elegir un precio promedio de cotización, mientras que a los compradores les ayuda a determinar si el costo de venta es razonable, demasiado alto o bajo.
También es muy útil para disminuir el riesgo de la operación al conocer si se debe invertir en una propiedad, o determinar el potencial de alquiler en una zona o localidad.
Está basado en la investigación de mercado inmobiliario y su análisis posterior para que todo inversor tenga la seguridad de que el proyecto es viable y rentable, y es que, aunque los bienes raíces son un instrumento de inversión seguro y estable, investigar a fondo la propiedad que se va a comprar es requisito.
Así mismo, está enfocado tanto a desarrolladores como a potenciales clientes que, buscando comprar una propiedad o emprender un negocio, deciden asegurar su inversión.
Esto sirve para saber cuánto está dispuesto a pagar un potencial inversor, lo cual puede conocerse por medio de encuestas online u observación directa del mercado objetivo.
Importancia de los estudios de mercado
Las grandes empresas sin duda llevan a cabo estudios de mercado ya sea para expandirse a una nueva ciudad, implementar un servicio nuevo o sacar un producto novedoso al mercado. Estos estudios les permiten conocer a sus clientes potenciales y crear estrategias que les permitan hacer crecer sus negocios.
Básicamente constituyen la herramienta estratégica que permite mejorar la elección de espacios inmobiliarios por tipo de uso, establecer los precios, conocer el riego, acceder a un financiamiento, determinar el retorno de inversión y diseñar un adecuado plan comercial.
En el sector inmobiliario cobran importancia para ambas partes, es decir, tanto para quienes venden como para quienes compran.
- Vendedor: Elegir el macrolote o terreno correcto para su desarrollo inmobiliario es clave para poder vender los lotes, casas o locales comerciales, pues si la ubicación, el nivel de calidad de vida o el nivel socioeconómico no son adecuados para el cliente ideal, este no comprará.
- Comprador: Por su parte, para el comprador el que una empresa de bienes raíces cuente con estos estudios le hace sentir más seguro sobre su inversión, además si se trata de una preventa, será más sencillo adquirir con confianza y calcular el futuro desarrollo y crecimiento de la propiedad.
Estudio de mercado en un proyecto inmobiliario, ¿para qué se hace?
Existen diferentes razones para realizar este tipo de estudios, la principal es contar con información que permita comprar manera segura. Además, ayuda a:
- Determinar entre las opciones cuál es la mejor ciudad o localidad para invertir.
- Identificar los obstáculos que existen en ciertos lugares.
- Conocer los aspectos sociales, culturales, turísticos o económicos que pueden determinar la evolución de la zona donde se desea invertir.
- Conocer los proyectos de inversión, productos y servicios que existen en la zona y saber si pueden tener un desarrollo que permita elevar la plusvalía de la propiedad.
- Ajustar el precio de la vivienda con base al valor de mercado actual.
- Conocer los factores de riesgo de la inversión y prever los posibles obstáculos para la compra o desarrollo del negocio o emprendimiento.
¿Cuál es la diferencia entre análisis e investigación de mercado inmobiliario?
El estudio de mercado es un proceso sistemático que incluye dos fases para que esté completo y sea eficaz: la recopilación de la información y el análisis de esta.
Investigación de mercado inmobiliario
Es el paso previo que cualquier inversor debe realizar antes de decidir sobre una inversión. Este tipo de investigación tiene como objetivo determinar la viabilidad del proyecto o su rentabilidad en el futuro.
La información se recopila directamente de la gente por medio de observaciones, entrevistas o encuestas. También se recurre a métodos estadísticos y analíticos, y a diferentes técnicas para obtener los datos que se necesitan.
Por ejemplo, la investigación cualitativa es muy útil en las primeras etapas de los proyectos. El uso de técnicas cualitativas permite comprender el comportamiento y percepción de las personas en un tema en específico, en este caso en el mercado inmobiliario, por lo que es recomendable para este proceso.
Análisis de mercado inmobiliario
Este es el análisis que se lleva a cabo con toda la información recopilada en la investigación, y es de ayuda si se está tratando de decidir un precio de venta o aceptarlo en alguna compra.
Cuando se trabaja en conjunto, es más fácil identificar patrones, tendencias y requerimientos. En conjunto otorgan una visión integral de los clientes y así estar en posibilidad de ofrecer lo que están buscando.
¿Cómo hacer un estudio de mercado inmobiliario?
Para llevar a cabo el proceso con éxito debe evaluarse el área y el vecindario, la extensión del lote, el costo por metro cuadrado de terreno, el tiempo que requerirá la edificación, los servicios, las amenidades entre otros factores.
Buscar en línea las características de la propiedad proporciona una buena idea del estado de la casa o lotes. Se pueden revisar las fotografías y estudiar las descripciones, por ello, los primeros pasos para comprar un terreno por internet pueden ser sencillos.
En su mayoría, las inmobiliarias utilizan estrategias de marketing a través de sitios web, correo electrónico y redes sociales para promover las propiedades, por lo que compararlas será una tarea más ágil gracias a estas herramientas.
Por ello, es recomendable segmentar el estudio para mantener un enfoque estructurado. Los ejes fundamentales son el mercado, la demanda, la oferta y el medioambiente. De esta forma se podrá analizar el potencial del mercado y la viabilidad del proyecto.
Para dejar esto más claro, a continuación te mencionamos algunos pasos indispensables:
Paso 1. Estudio del mercado y su transformación
Lo primero es conocer el mercado de forma global para estar informado de las tendencias, volumen de mercado en términos de negocios, clientes o ventas y su posible evolución. Algunos puntos importantes son:
Datos de la ciudad o localidad como demografía, clima, delincuencia, escuelas, hospitales, lugares de recreación y conectividad.
- Crecimiento del mercado y perspectivas.
- Tendencias actuales con los servicios disponibles.
- Tipo de competidores, sus propuestas, similitudes y diferencias.
- Condiciones de venta.
- Tipo de proveedores y servicios que pueden ofrecer.
Paso 2. Demanda
El objetivo de su estudio es conocer a los clientes y determinar si existe el potencial suficiente para ser rentable. Estos son los puntos importantes a considerar:
- Cantidad de clientes en el mercado y su dinámica (aumentan o disminuyen con el tiempo).
- Las características de los clientes como su tasa de consumo, criterios de selección, presupuesto, comportamiento, necesidades y su ubicación actual.
Paso 3. Oferta
En este punto se estudia a los competidores que ya ofrecen el producto en el mercado. Los aspectos importantes son los siguientes:
- Identificación de la competencia.
- Empresas con mayor participación en el mercado, dónde se ubican y su tamaño.
- Tiempo de actividades en el mercado y su salud financiera.
- Criterios y lineamientos de éxito.
Conociendo esta información se puede acceder a atractivas propuestas y mejorar el porcentaje de oportunidad.
Paso 4. Legislación y medio ambiente
La situación ambiental y la normatividad aplicable son factores que influyen en el mercado y en los desarrollos inmobiliarios. Estos son los aspectos más importantes:
- Marco legislativo a nivel nacional, estatal y local.
- Planes de desarrollo que pueden afectar el mercado.
- Leyes específicas aplicables.
- Probable evolución de la normatividad en el área.
- Grupos indígenas, sociedades civiles, profesionales u otros actores que pueden influir en el mercado.
Paso 5. Procesamiento de datos
Es una de las etapas más importantes del estudio, pues permite establecer con la información colectada si el proyecto es viable y si la inversión se encuentra segura.
Existen diferentes aplicaciones y herramientas que brindan un resultado para elegir la mejor inversión.
Paso 6. Resultados
Toda la información puede presentarse en un informe que permita a los inversionistas entender el análisis y determinar los mejores planes y estrategias para garantizar la adquisición.
Tipos de estudios de mercado y sus diferencias
Los estudios de mercado para desarrollos inmobiliarios se pueden dividir en dos tipos:
- Los inmuebles que ya tienen su mercado cautivo, es decir, que su uso u ocupación ya está determinado y definido, por lo que no es necesario salir a captar clientes. La diferencia con un estudio de mercado tradicional es la preponderancia que se da al análisis estadístico y a las actividades que tienen los usuarios.
- Los que no cuentan con un mercado cautivo, por lo que se necesita la captación de una parte del mercado potencial por medio de herramientas de publicidad. En este caso, el enfoque principal es la investigación del área (para contabilizar y describir a la gente) y la investigación de los consumidores (relativa a sus gustos y comportamientos en un área determinada o un estrato socioeconómico específico).
Estudios de mercado para lotes comerciales, industriales, residenciales y de inversión
Un estudio de mercado en un proyecto inmobiliario enfocado a distintos tipos de lotes, se determina, principalmente, por medio de las condiciones del mercado y del sitio, las cuales explicamos a continuación:
Condiciones del mercado inmobiliario
Abarca cinco aspectos primordiales, muy parecidos a los que ya se explicaron antes, pero que afectan de manera directa en la propiedad.
- El entorno macroeconómico. Es la situación en la que se encuentra el país, estado o ciudad independientemente de la actividad empresarial.
- Oferta. Se refiere a la presencia, precios y características de los competidores.
- Demanda. Relacionado con el perfil de los clientes potenciales.
- Niveles socioeconómicos. Donde se determinan los ingresos.
- Análisis. Para determinar la rentabilidad de la zona.
Análisis del sitio
La ubicación determina, en la mayoría de los casos, el éxito de la inversión, por lo que es importante verificar los siguientes rubros:
- Entorno. Un papel básico es la visibilidad, exposición y acceso al predio.
- Topografía. Terrenos en declive o planos requieren una ingeniería diferente.
- Infraestructura de la zona. Está relacionada con los servicios públicos que se presentan y el grado de urbanización en la zona.
- Conectividad y aforo. Se entiende por el tipo de carreteras y autopistas que existen o pueden edificarse y el número de personas que las usan.
- Usos del suelo. Como el uso agrícola, industrial, de servicios, asentamientos humanos, etc.
- Usos alternativos para el predio. La posibilidad de cambiar de un uso a otro.
Los lotes de inversión, así como los industriales, comerciales o residenciales son una excelente opción para invertir en la industria de los bienes raíces, y saber cómo hacer un estudio de mercado inmobiliario puede ayudar a elegir la mejor alternativa.
A continuación, se presentan las diferencias entre estos predios para facilitar la elección de alguno con base en las preferencias y necesidades.
1. Lotes de inversión
Son extensiones de tierra que no han sido aún urbanizadas. En ocasiones, no cuentan con servicios de luz y agua, pero tienen una ubicación privilegiada. Esta única característica proporciona la posibilidad de obtener un retorno de inversión al volverlo a vender.
Son grandes oportunidades para quienes no desean invertir mucho dinero, pero sí asegurar su patrimonio. Además, existen varias opciones para ganar dinero con un terreno sin invertir de más.
Algunos inversores no están interesados en edificar posteriormente, sino en la reventa cuando se adquiera mayor plusvalía. En este caso, los estudios de mercado son muy importantes.
Por otro lado, si no se tiene prisa para recuperar el capital invertido, los lotes de inversión son una excelente opción para el retiro.
2. Lotes residenciales
Se encuentran en un área privada o fraccionamiento residencial, cuentan con todos los servicios y, por lo general, amenidades que incrementan su valor.
Normalmente, se eligen para construir en ellos a futuro casas que se adapten mejor a sus necesidades o calidad de vida. Pueden ser una buena opción a mediano y largo plazo.
3. Lotes industriales
Están relacionados con los procesos industriales y comúnmente se utilizan en el almacenamiento o resguardo de materia prima y activos.
Se recomiendan, especialmente, a personas que están pensando en hacer crecer su negocio y extender sus bodegas, procesos u oficinas. En ocasiones, pueden unirse varios inversores y dejar de pagar renta, al mismo tiempo que incrementan el valor de su empresa.
4. Lotes comerciales
Son predios que se localizan en lugares estratégicos y con un gran desarrollo económico actual o futuro que asegure la apertura de comercios.
La principal característica que deben cumplir es la posibilidad de crecimiento. De esta forma, puede colocarse en una zona visible y concurrida dentro de un área de negocios.
La ventaja es que se pueden rentar fácilmente y tener un retorno de inversión más rápido que en otras propiedades. También se puede utilizar para establecer un negocio propio.
En la actualidad, el sureste mexicano y en especial ciudades como Mérida, Cancún o Playa del Carmen se han convertido en excelentes oportunidades para invertir. Esto se debe al gran crecimiento económico y social de los últimos años y a la presencia de turistas nacionales e internacionales.
Además, la península yucateca tiene grandes proyectos que incrementarán el precio de los terrenos como El Tren Maya o el nuevo aeropuerto de Cancún.
Elige empresas con estudios de mercado que aseguren la rentabilidad
En BMF Inversiones realizamos estudios de mercado para asegurar la rentabilidad de los bienes raíces adquiridos, con beneficios para todos los inversionistas que verán incrementar sus ganancias en el futuro.
También ofrecemos asesoría profesional en los siguientes temas:
- Rentabilidad. Relacionada con el capital invertido y el rendimiento que se obtiene. Por ejemplo, en Yucatán la rentabilidad se ve garantizada por el crecimiento sostenido que propone el gobierno en su Plan Estatal de Desarrollo Yucatán 2018-2024.
- Retorno de inversión. Es un indicador para conocer la ganancia de una inversión. Según un análisis presentado por “El Financiero” las inversiones en propiedades y bienes raíces han tenido un retorno de inversión de entre un 10% y un 18%, en contraste con otro tipo de inversiones como el IPC de la Bolsa Mexicana de Valores que solo obtuvo un rendimiento de 4.56%.
- Certeza jurídica. Es la evidencia que acredita la propiedad de un bien. En Yucatán y Quintana Roo el andamiaje jurídico, legal e institucional genera certidumbre y confianza en las personas que desean invertir según informes de sus respectivos gobiernos estatales, además, acompañamos al cliente en todo el proceso.
- Proceso de escrituración. Por medio del departamento jurídico de BMF Inversiones, es posible brindar el respaldo necesario para escriturar una propiedad con el mismo equipo de la empresa o con un notario de confianza.
Invierte en el sureste de méxico con con certeza jurídica
Invertir con una empresa que respalda tu inversión con estudios de mercado es la mejor forma de proteger tu patrimonio y hacerlo crecer.
En BMF Inversiones contamos con 25 años de éxitos inmobiliarios y estudios de mercado que avalan nuestros proyectos comerciales, industriales y de usos múltiples en las mejores zonas del sureste de México.
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Con ayuda de la empresa inmobiliaria correcta es posible tomar las mejores decisiones que minimicen cualquier riesgo, y ayuden a fortalecer un patrimonio en el futuro. Si deseas conocer más sobre temas inmobiliarios, te invitamos a visitar nuestro blog.
