Cuando se habla sobre qué es la plusvalía, por lo general se recomienda invertir en monedas y en metales preciosos por su facilidad de recuperación y disponibilidad. Sin embargo, al profundizar en el tema, se puede observar que hay otra forma de invertir: bienes inmuebles.
Adquirir una propiedad puede ser una decisión de vida por el costo que representa, no obstante, su valor aumentará a través del tiempo sin importar la volatilidad y la inflación como en las primeras propuestas.
A pesar de que en un desequilibrio económico se presente una minusvalía —como la que se vive en estos momentos en muchos países por la pandemia— las propiedades tienden a recuperar rápidamente su valor. A largo plazo, la inversión se mantiene y se genera una plusvalía real con altos rendimientos económicos.
Entonces, ¿qué es plusvalía inmobiliaria y cómo mantiene el valor del dinero para generar ganancias? A continuación, te hablaremos sobre este concepto básico en las inversiones de bienes inmuebles.
¿Qué es la plusvalía?
También conocida como plusvalor, la plusvalía es un término utilizado en diferentes épocas históricas y en diversos contextos.
La idea de plusvalía fue desarrollada por Karl Marx en su libro «El Capital» a finales del siglo XIX. En sus orígenes el concepto de plusvalía se debe a otros pensadores como el economista clásico David Ricardo y Adam Smith, en los cuales se basó Marx para definirlo como lo conocemos ahora.
En la macroeconomía descrita por ellos, la plusvalía surge dentro del ambiente laboral y se entendió como el excedente monetario que resulta del tiempo de trabajo socialmente necesario del hombre en los procesos productivos.
En su teoría del «Valor-Trabajo» Karl Marx explica que la acumulación capitalista puede darse a través de la maximización de la plusvalía, la cual puede ser extender la jornada laboral de los trabajadores, o disminuir la cantidad de obreros, lo que se conoce como plusvalía relativa.
En la actualidad, el concepto aceptado es el «aumento del valor de un bien, por causas externas a él».
¿Cómo se calcula la plusvalía?
Además del desarrollo del concepto, Marx aportó una formulación matemática del problema, la cual se representa de la siguiente forma:
Plusvalía (S) = Ingresos - Costes de producción (C + V)
Donde:
C = Capital constante
V = Capital Variable
S = Plusvalía
Ahora bien, con esto como base podemos calcular la tasa de plusvalía cuya fórmula es:
Tasa de plusvalía = S/V
¿Qué es la plusvalía absoluta y relativa?
Marx la definió como una parte de la producción que no se les remunera a los trabajadores, sino que forma parte de las ganancias del patrón.
De aquí se desprenden dos conceptos relacionados que son: plusvalía absoluta y relativa. La primera se refiere al incremento de la tasa de explotación de los empleados al alargar la jornada de trabajo. Se logra así más ganancia sin incrementar el valor del trabajo. En el contexto actual, se puede hacer un símil con las horas extras.
Por otro lado, se llama plusvalía relativa cuando se obtiene mayor ganancia por medio del incremento (ritmo) de la producción, sin alterar la jornada laboral.
Qué es la plusvalía en bienes inmuebles
En el ambiente inmobiliario, el término de plusvalía se utiliza en un sentido totalmente diferente al de la filosofía marxista.
La plusvalía en este caso significa el aumento del valor de un terreno o propiedad como resultado de modificaciones de obras públicas o urbanísticas en su vecindad, sin que los propietarios hayan gastado en ello.
¿Qué es plusvalía inmobiliaria en términos más sencillos? Es el valor de una propiedad o inmueble que con el paso del tiempo se incrementa como resultado de determinadas variables externas.
Factores que contribuyen al incremento del plusvalor
Ahora que quedó claro qué es la plusvalía en bienes inmuebles, se pueden indicar los factores externos que aumentan este valor y que mejoran la calidad de vida de quienes viven ahí, o las condiciones del terreno.
1. Ubicación
Este factor es primordial porque determina el estatus de la propiedad, y permite establecer una proyección del posible aumento de la plusvalía.
Considerando el tipo de lugar, las colonias aledañas, los proyectos inmobiliarios que se estén desarrollando en el área y los servicios de la zona se logra vislumbrar el incremento a largo plazo que puede tener la propiedad.
2. Servicios públicos y privados
Los servicios públicos se refieren a la infraestructura urbana que da soporte al lugar como red de energía eléctrica, drenaje, sistema de agua potable, telefonía e Internet, recolección de la basura, gas natural, entre otros.
Estos servicios benefician a los habitantes de la comunidad, elevan su calidad de vida y el nivel del lugar.
Los servicios privados son los que dan un aporte adicional a este nivel y calidad de vida. Aquí entran las escuelas, los centros comerciales, hospitales, centros recreativos como cines, centros deportivos, teatros, parques e iglesias.
3. Vías de comunicación
Esto implica las calles y avenidas con los que se cuenta para el desplazamiento rápido, variado y seguro. También incluye la disponibilidad de los sistemas de transporte público como camiones, colectivos, taxis, metro, trolebuses, etc., además de los servicios privados como Uber, Didi o estacionamientos para autos propios.
4. Desarrollos futuros
Los estados y municipios poseen planes de desarrollo urbano a largo plazo en los que se planifica el crecimiento de la ciudad. Con ellos es posible conocer cuál será el uso del suelo actual, los tipos de vivienda y negocios potenciales que se construirán.
También se pueden vislumbrar las posibles vialidades que se necesitarán y, al final, tener una visión del conjunto en que se convertirá la zona. Todo esto garantiza la plusvalía del lugar y, por tanto, de la inversión.
5. Preservación de la propiedad
A pesar de que el plusvalor está relacionado con factores externos, es importante que el propietario «colabore» con él manteniendo la propiedad en buen estado.
En los casos de viviendas, siempre es necesario la pintura interna y externa, la impermeabilización y el mantenimiento general. Al tratarse de un terreno en el cual no se pretende construir a corto plazo, implica mantenerlo limpio sin maleza y con el pago de impuestos al día.
6. Actividades productivas en el área
Aunque es importante tener disponibles servicios públicos y privados cerca, como centros comerciales, escuelas, transporte y ofertas de trabajo, en ocasiones su cercanía no genera plusvalía. Esto es por la generación de congestionamientos, contaminación visual y auditiva, o porque se encuentran cerca de vías del tren, vendedores ambulantes o un cementerio.
Observar a detalle el tipo de establecimientos que se encuentran en los alrededores es importante para determinar el rumbo de crecimiento de la zona, y como este puede afectar la plusvalía de tu propiedad.
7. Seguridad
Este factor influye directamente en su valor, los lugares más tranquilos tienen una mejor plusvalía, pues tienen mayor demanda.
Este punto es uno de los principales motivos para invertir en Yucatán y Quintana Roo, pues cuentan con altas tasas de seguridad —en especial Yucatán—, y por ello son de los destinos favoritos de nacionales y extranjeros para invertir en el sector inmobiliario.
¿Qué es la plusvalía de un terreno?
Con base a los factores anteriores, adquirir un terreno puede rendir frutos y generar ganancias entre un 15% y 20% cada año según el Instituto de Valuación.
Esto hace que sea una alternativa ideal cuando se considera hacer una inversión como parte del patrimonio familiar, o en caso de emergencia como un respaldo seguro.
Es importante considerar este aumento del valor de los terrenos (plusvalía) cuando se empiezan a comparar diferentes opciones de terrenos para inversión.
Para entender qué es la plusvalía de un terreno con base a sus características, se explican a continuación las diferencias entre los terrenos que pueden adquirirse.
¿Conviene adquirir lotes de inversión?
Los lotes de inversión son propiedades de terreno virgen que no cuentan con construcciones ni servicios alrededor, pero que se localizan en un área de futuro desarrollo.
Estos lotes, a pesar de no contar con urbanización en el presente, pueden ser adquiridos por medio de inmobiliarias que los dotan de servicios —como BMF Inversiones— y dentro de un proyecto de construcción a realizar en el corto plazo. Siempre con base en estudios de mercado que aseguran la inversión y su plusvalía.
Quienes deciden invertir en estos terrenos, pueden comprarlos con menor capital que los convencionales, y ver crecer su dinero en el mediano y largo plazo.
Cuando se está interesado en este tipo de lotes, es importante identificar qué uso se le dará en un futuro para así definir el terreno a comprar. Existen tres opciones: lotes residenciales, industriales y comerciales.
1. Lote residencial
Son los que se destinan a casa habitación y se ubican en fraccionamientos o privadas. Elegir este tipo de terreno ofrece la posibilidad de construir una casa según la preferencia del cliente y sus necesidades.
Además, si el lote se localiza en una privada residencial, se adquieren más beneficios por las amenidades que conlleva y, si se adquieren en una preventa, el precio es menor.
2. Lote industrial
Estos son los tipos de lotes adecuados para desarrollar proyectos relacionados con la producción o el almacenamiento de la materia prima o maquinaria.
Así, estos lotes cubren las necesidades industriales, pero se ubican en lugares más alejados de la mancha urbana y se conocen como parques industriales. Regularmente son de mayor extensión y, en algunos casos, se requiere un uso del suelo especial para el manejo de productos o residuos peligrosos.
Estos lotes son ideales para quienes tienen una empresa en expansión, o están considerando hacerla crecer. El lugar puede servir como bodega, centro de distribución y hasta oficinas nuevas.
En muchos casos se disminuye el costo de producción por la renta de espacios y, al mismo tiempo, se adquiere una propiedad que incrementará su valor con el pasar de los años.
3. Lote comercial
Son terrenos localizados en zonas estratégicas, con un estudio de mercado que asegure una buena inversión por el desarrollo económico constante en el área (apertura de negocios).
Lo principal al momento de escoger alguno es la posibilidad de crecimiento real que tenga y su posicionamiento dentro del área comercial de la zona.
Estas zonas comerciales se originan con el fin de generar empleos y estimular el comercio. Un ejemplo claro son las plazas comerciales pequeñas que incluyen restaurantes, lavanderías, farmacias y hasta papelerías.
Los beneficios de invertir en un lote comercial son muchos y representan una oportunidad, tanto para los inversionistas primerizos como los que ya tienen experiencia en el ramo.
Inversión inmobiliaria en Yucatán y Quintana Roo, plusvalía en aumento
En la actualidad, adquirir lotes de inversión en el sureste mexicano como Mérida, Cancún o Playa del Carmen tiene muchas ventajas. Principalmente, porque en la última década se han desarrollado muchos proyectos e inversiones inmobiliarias que protegen el patrimonio y garantizan el capital.
Algunos de los principales beneficios de comprar en esta zona son:
- Precios bajos. El costo es menor porque el lote de inversión no está construido. Esto genera ganancias al vender después.
- Mínima inversión. Muchas inmobiliarias, entre ellas BMF Inversiones, cuentan con un enganche accesible y planes de financiamiento con determinadas ventajas.
- Inversión con bajo riesgo. Históricamente, existen muy pocos casos en los que invertir en un lote no genera plusvalía con el tiempo (un caso serían las catástrofes naturales o la guerra). Esta es una gran alternativa para iniciar el patrimonio y hacerlo crecer.
- Mantenimiento. Los costes de mantenimiento son mínimos, pues solo se requiere limpiarlos, ordenarlos y pagar los impuestos como el predial de manera anual.
- Atractivo turístico y empresarial. Esta zona ya cuenta con cierta infraestructura que ha sido objeto de inversiones nacionales y extranjeras en los últimos tiempos. Sin embargo, la construcción del Tren Maya incrementará notablemente la plusvalía de las propiedades. Algo que en estos momentos se debe considerar.
Finalmente, el papel de Mérida sobre otros lugares es preponderante, lo que está respaldado por tres aspectos básicos:
- Seguridad. Mérida tiene la tasa más baja de homicidios dolosos en el país y una alta percepción de seguridad por sus habitantes.
- Calidad de vida. La ciudad blanca ocupó el primer lugar en este rubro en el estudio del Índice de Competitividad Urbana 2020, realizado por el Instituto Mexicano de la Competitividad.
- Plusvalía. La mejor ciudad para invertir con más de un millón de habitantes es Mérida, según el IMCO (Centro de Investigación en Política Pública).
Tranquilidad y beneficios con una inmobiliaria experta
Con la experiencia que tenemos en BMF Inversiones, damos la seguridad de adquirir las mejores propiedades en lotes de inversión en Mérida, Playa del Carmen y Cancún. Todos los proyectos consideran cuatro factores que garantizan la tranquilidad de nuestros clientes:
- Rentabilidad. Es un indicador del desarrollo de una inversión y de los beneficios que se obtienen. La manera de aumentarla es si se pone en renta o en venta.
- Retorno de la inversión. Es una medida para determinar el tiempo que tardará la recuperación de la inversión y su ganancia.
- Certeza jurídica. Es la manera legal de acreditar una propiedad ante un notario para obtener la escrituración.
- Escrituración. Las escrituras del inmueble acreditan al comprador como su dueño legítimo y le otorga derechos sobre esa propiedad. Una vez que se ha escriturado y registrado el bien, ya nadie más podrá reclamarlo.
Estamos comprometidos en ayudar a las empresas y a las personas a crecer y formar un patrimonio estable para el futuro. Los proyectos incluyen lotes de inversión, lotes comerciales, industriales y de usos múltiples.
Comprar terrenos, la mejor forma de asegurar el patrimonio
Ahora que conoces el concepto de plusvalía y qué factores intervienen para que este aumente en una propiedad inmobiliaria, lo que sigue es encontrar el terreno ideal que se adecue a tu proyecto de negocio.
En BMF Inversiones contamos con más de 25 años de éxitos inmobiliarios en las zonas de mayor crecimiento del sureste mexicano, y que permiten la posibilidad de acceder a altos rendimientos y de cimentar las bases para un futuro prometedor.
Contáctanos para que uno de nuestros asesores inmobiliarios profesionales te brinde información sobre los desarrollos que tenemos en las mejores ciudades de Quintana Roo y Yucatán.
Si deseas conocer más temas inmobiliarios como: ¿qué es una burbuja financiera? y cómo afecta el clima de Mérida a la inversión inmobiliaria, te invitamos a visitar nuestro blog. Un futuro exitoso inicia con brillantes decisiones hoy.
