Saber cómo escriturar un terreno al momento de realizar una operación inmobiliaria relacionada con la tierra, es un tema legal al que se debe prestar especial atención para obtener la seguridad de que el proceso se llevó a cabo conforme la ley ante cualquier situación que pudiera presentarse en el futuro.
La escrituración de una propiedad es un proceso necesario para brindar certidumbre y certeza jurídica a una inversión inmobiliaria. Con ella, se obtiene el documento legal que cede los derechos del inmueble al comprador y lo avala como único dueño y persona facultada para vender o heredar la propiedad.
Aunque no es un trámite obligatorio, es fundamental llevarlo a cabo para comprobar la posesión de una propiedad.
Pero, ¿por qué es tan importante realizarlo?
- Al escriturar una propiedad se asegura el bien de manera jurídica, y al poder comprobar su dominio se puede disponer de él tanto en vida como después del fallecimiento del comprador, al testar a favor de otra persona.
- Es la manera de formalizar un proceso de compraventa con la otra parte. Este es un proceso vital para estar protegido contra posibles fraudes inmobiliarios, que por desgracia suelen ser muy comunes cuando las personas no se asesoran de la manera correcta.
Diferencias entre títulos y escrituras de propiedad
Un detalle importante que debes identificar con claridad es que Título de Propiedad y Escrituras de Propiedad usualmente se utilizan como iguales, sin embargo, tienen diferentes significado.
La escritura de propiedad es un documento que se realiza ante notario público, en el cual el notario se encarga de establecer de forma jurídica los impuestos, derechos y obligaciones que adquieres con la propiedad.
En el caso del título de propiedad, se trata de un requisito necesario para completar la escrituración y tiene que estar a nombre del propietario que vende o transmite como herencia o donación. En pocas palabras, el título es un documento que proviene de la escritura.
Otra diferencia importante es que el título de propiedad asegura la inscripción de la propiedad en el Registro Público de la Propiedad. Por el contrario, la escritura puede estar notariada pero existe la posibilidad de que no esté inscrita en el R.P.P.
Ahora que conoces estas diferencias entraremos en materia sobre lo que necesitas para escriturar un terreno o propiedad en Yucatán.
¿Cómo escriturar un terreno en Yucatán?
El proceso de escrituración puede variar según la entidad en la que se realice el trámite así como los precios. En el caso de Yucatán estos son los pasos a seguir:
1. Conocer el costo del trámite
Como primer paso es recomendable investigar sobre los costos a solventar durante el proceso de escrituración, para considerarlos dentro del presupuesto desde el inicio.
Estos son los gastos que se generan al escriturar un terreno:
- Derecho de inscripción en el Registro Público de la propiedad o derecho de calificación: También se le conoce como Certificado de Propiedad. En el estado de Yucatán su costo es de 292.00 pesos y la expedición del documento tarda 7 días hábiles en promedio. Este trámite deben realizarlo tanto las personas físicas como morales
- Certificado de existencia o inexistencia de gravámenes: Es de suma importancia solicitar que la parte vendedora entregue los certificados de libertad de gravámenes, puesto que estos documentos avalan que la propiedad no esté afectada por algún embargo, garantía o hipoteca. En Yucatán, este certificado tiene un costo de 988.00 pesos.
- Impuesto sobre la compra: Conocido como ISAI (Impuesto sobre adquisición de inmuebles), es un impuesto municipal que se calcula en función del valor del inmueble. En Yucatán, este impuesto es de 0.025 % del valor de la contraprestación. El ISAI y el IVA son impuestos que paga la parte compradora. En el caso de la parte vendedora, la mayoría de las veces el notario retiene el monto del pago de ISR para asegurar que se cumpla este.
- Honorarios del Notario: Esto cubre el trabajo que realizó el notario bajo el concepto de gastos notariales o gastos de escrituración, pero el costo varía según los aranceles del estado donde se realice el trámite. En Yucatán no existe un costo fijo para este gasto, ya que la dependencia donde se lleve a cabo es la encargada de indicar el monto a pagar por este concepto. Puedes consultar el directorio de notarios en la página del Consejo de Notarios del Estado de Yucatán.
- Patente de Escritura Pública: Se trata del derecho que se paga por una escritura y no siempre es igual, todo dependerá del valor del bien a escriturar. Un beneficio adicional es que muchos de los derechos notariales pueden pagarse en línea sin necesidad de acudir a una institución.
Estos montos también aplican para personas morales, tomándose como base el total del capital social.
2. Ubicar la dependencia correspondiente
El trámite de escrituración se realiza en el municipio de Mérida, en las oficinas del Instituto de Vivienda del Estado de Yucatán (IVEY), ubicada en la Zona Paseo Montejo.
Una vez en el Instituto, se debe acudir al Departamento de Titulación del Área Jurídica con los documentos requeridos por la entidad.
Cabe destacar que se trata de un trámite que debe ser realizado únicamente de manera presencial y por la persona que vaya a adquirir el título de propiedad.
3. Recabar documentación
Es importante preparar la documentación correspondiente para que el trámite sea más ágil. Esta se conformará de:
- Dos copias del contrato.
- Dos copias del acta de nacimiento del futuro propietario.
- Dos copias del acta de matrimonio (de ser aplicable).
- Dos copias del estado de cuenta en ceros (este documento se expide en las oficinas del IVEY y se entrega en el momento que se solicita).
- Dos copias de una identificación oficial con fotografía del futuro propietario.
- Comprobante domiciliario (aceptable un recibo de luz o agua potable).
- Recibo de pago de impuesto predial o en su caso el exento del mismo.
Una vez realizado este trámite, el IVEY expedirá una carta de instrucción al notario público designado, el cual se encargará de elaborar la escritura pública de compraventa a favor del comprador.
La carta de instrucción es un documento que instruye al notario público a través del Sistema de Titulación Nacional lo correspondiente a las características y condiciones bajo las cuales deberá otorgar la escritura a favor del comprador.
De la misma forma se indicará fecha para regresar a la firma de escritura. No obstante, se debe tomar en cuenta:
- Este proceso únicamente aplica a terrenos con una superficie menor de 600 metros cuadrados (excepto Altabrisa y Ciudad Caucel).
- Si el terreno es mayor a 600 metros cuadrados, deberá presentarse un escrito libre acompañado de la documentación antes señalada. En este caso, el comprador deberá elegir al notario público que elaborará la escritura y encargarse personalmente de cubrir sus honorarios.
4. Firmar ante el notario
Una vez llegada la fecha indicada por el IVEY, se debe volver a las oficinas para la firma del documento ante el notario designado.
En esta reunión deberán estar presentes el comprador, el vendedor, la institución financiera (si fuese el caso) y el notario.
Antes de firmar, es importante asegurarse de:
- Haber liquidado todos los pagos correspondientes para el trámite.
- Que el documento sea leído en voz alta para aclarar cualquier duda del mismo.
- Que se comprende a la perfección el documento a firmar.
Una vez cumplido con lo anterior se llevan a cabo las firmas necesarias, con lo cual, el notario se encargará de tramitar la inscripción en el Registro Público de la Propiedad del nuevo propietario.
5. Esperar el título de propiedad
El tiempo de espera varía en función de la disponibilidad de tiempo de los trabajadores del gobierno, pues hay que recordar que se trata de un proceso gubernamental.
Por lo regular, este plazo es de 90 días hábiles posteriores al día de la firma. De cualquier forma, si la espera supera este rango es aconsejable acercarse al IVEY para conocer el estatus del proceso.
Una vez que con el título en mano, se puede dar por finalizado el proceso de escrituración.
Otros puntos a considerar...
Una vez firmadas, las escrituras estarán bloqueadas durante 5 años. Durante este tiempo el propietario no podrá vender o cambiar el uso de suelo del terreno a otro que no sea el estipulado, ya que iría en contra del propósito por el cual se otorgaron las facilidades del trámite.
Una de las dudas que surgen con respecto al tema, es cómo escriturar un terreno en el que se planea construir a mediano o largo plazo. Si se construye dentro del terreno no es necesario volver a escriturar, únicamente se hacen modificaciones en el documento para especificar la existencia de una construcción y sus características.
Aunado a esto, es importante tramitar un permiso de construcción avalado por las autoridades pertinentes y, una vez terminada la obra, se deberá avisar de la terminación o de ocupación de ese bien.
De igual forma deberán pagarse los trámites pertinentes para la actualización de la cédula catastral y el plano.
Si se desea vender la propiedad una vez cumplido el plazo establecido anteriormente, tampoco se deberá volver a escriturar. Únicamente será necesario contar con la escritura del terreno, la licencia de construcción y de terminación.
Los costos para la nueva escrituración correrán por cuenta del comprador así como los impuestos correspondientes.
Riesgos de no escriturar un inmueble
Debido a los gastos que conlleva el trámite de escrituración, en ocasiones los compradores optan por elaborar un poder notarial. Sin embargo, es una solución momentánea, pues no brinda certeza jurídica a largo plazo.
En estos casos, el comprador se expone a que el propietario legal, es decir, la parte vendedora siga ofreciendo el inmueble debido a que las escrituras lo avalan como único dueño.
Otro riesgo que existe —en circunstancias de fuerza mayor— es la muerte del comprador, en este caso el poder notarial queda concluido poniendo en riesgo el patrimonio adquirido.
Para evitar que esto suceda la Asociación Nacional del Notariado Mexicano tiene un convenio con el Fonacot (Instituto del Fondo Nacional para el Consumo de los Trabajadores), en apoyo de quienes no cuenten con los recursos económicos para sus gastos notariales.
A través del Fonacot se pueden solicitar créditos para gastos notariales de hasta 200 mil pesos, esto con el fin de garantizar el acceso de los mexicanos para obtener sus títulos de propiedad.
Conocer cómo escriturar un terreno hará la diferencia al momento de invertir
La escrituración es uno de los puntos clave para invertir en un terreno comercial debido al respaldo que brinda tanto al comprador, como al inmueble en sí, ya que, ante la amplia oferta es posible encontrar terrenos ejidales que no garantizan la misma estabilidad y seguridad que un terreno legal.
Debido a esto, los terrenos legales son la mejor opción para proteger la inversión, ya que, a diferencia de los ejidales que son propiedad del estado, los primeros pertenecen a un solo dueño y esta posesión es respaldada por un Título de Propiedad.
Dicha diferencia, es clave al momento de querer comercializar un terreno porque los ejidatarios no tienen la facultad legal de anunciarlo en venta, sin embargo existen personas que se han aprovechado del desconocimiento general de este tema para intentar venderlos.
En cambio, un terreno de propiedad privada puede venderse, heredarse o donarse siempre y cuando la persona o empresa inmobiliaria, demuestre tener derecho sobre el inmueble.
Por esto es siempre recomendable contar con asesoría especializada en bienes raíces.
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