En los últimos años adquirir un terreno se ha vuelto sinónimo de un futuro seguro y bien planificado, es por eso que esto se ha vuelto uno de los objetivos de vida de muchas personas.
No obstante, antes de firmar cualquier contrato debes tener en cuenta los aspectos legales y asegurarte que sean claros y específicos para evitar así cualquier riesgo en tu inversión. Aquí la importancia de asesorarse bien y seguir los pasos con total transparencia y legalidad.
Una vez que ya conociste tus opciones y optaste por la que más se ajustó a tus necesidades, es momento de garantizar que estás frente a un terreno legal y que tu inversión no corre riesgo alguno.
Certeza jurídica: ¿qué es y por qué es importante?
Podemos definir la certeza jurídica como la ausencia de dudas sobre una afirmación, es decir, es un principio de derecho que forma parte de los derechos fundamentales y hace referencia a que el ciudadano conoce o puede conocer el contenido de la ley.
Por mencionarlo de una forma más sencilla y aplicada en materia de bienes raíces, la certeza jurídica es la evidencia que demuestra o acredita la propiedad legal de un bien.
Ahora bien, ¿por qué es importante?
Como es natural, al realizar una inversión se busca garantizar la transacción, sobre todo si se trata de un capital grande como lo es la compra de un terreno.
Resulta lógico querer asegurarse que en el proceso de compra todo es legal, que existe un respaldo jurídico en cuanto a la propiedad y que todo está en orden, y es aquí donde reside la importancia de la certeza jurídica en la compra de un terreno o propiedad.
Para asegurar tu inversión te hablaremos de lo que debes tener en cuenta a la hora de comprar un terreno.
¿Qué tomar en cuenta antes de comprar?
Por ser más susceptibles de fraude, la compra o venta de bienes raíces requiere mayores medidas de seguridad puesto que los terrenos no legales —ejidales— son mucho más económicos, lo que puede suponer el gancho ideal para compradores inexpertos.
Tomando en cuenta lo anterior, lo más recomendable es contar con la asesoría de un abogado experto en bienes raíces, si tu inmobiliaria no cuenta con ninguno, puedes buscar el servicio de alguno que te respalde en cuestiones de documentación.
Existen empresas de bienes raíces consolidadas que cuentan con la asesoría de expertos en materia legal de bienes raíces —como es el caso de BMF Inversiones— y que garantizan que todo el proceso cumple con las normas, lo que te ahorra el tener que buscar asesoría por cuenta propia.
Si no es el caso y tienes que buscar asesoría externa te recomendamos poner atención en los siguientes puntos:
1. Busca asesoría de un notario público
Este puede confirmar ciertos aspectos básicos del terreno, por ejemplo, que la persona o entidad que lo vende sea realmente el propietario y que esté debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad del estado en el que se ubique.
Si bien es posible verificar el Registro Público de la Propiedad en línea ya que la información es de acceso público, se requiere de conocimientos especializados para confirmar que todo con la propiedad está en orden.
El notario también será el responsable de llevar a cabo la firma de compraventa y de que la escrituración del inmueble se lleve a cabo, así como de los impuestos que se pagan, tanto por parte del comprador como del vendedor.
Esta es la mejor manera de cómo saber si un terreno es legal y asegurar la seguridad jurídica de tu compra. Todo proceso de compraventa debe ser verificado por un notario público que dé fe de la operación.
2. Verifica la identidad del vendedor
Debido a que los terrenos son los más susceptibles a la suplantación de identidad, pide también asesoría de tu notario —o abogado experto en bienes raíces— para que se asegure de la identidad del comprador.
Los riesgos de compra suelen darse más con los vendedores informales, puesto que hacen uso de terrenos ejidales para cometer fraude y vender una misma propiedad a varias personas. Esto sucede porque presentan un contrato de compraventa de terreno ejidal, sin embargo, no es legal.
Para evitar esto, con el título de propiedad el vendedor puede avalar que cuenta con los derechos posesorios del inmueble y llevar a cabo la venta del mismo. En nuestro artículo ¿Cómo escriturar un terreno en Yucatán? Te hablamos más a detalle sobre este tema.
En la actualidad existen muchas facilidades para adquirir una propiedad, incluso puedes comprar un terreno por internet en pasos sencillos, de ello deriva la importancia de este punto.
En el caso de que el trato sea con una inmobiliaria, solo es necesario investigar la legalidad de la empresa y su trayectoria, esto puede ayudarte a tener mayor tranquilidad con respecto a tu negociación.
Cómo saber si una inmobiliaria es legal, resulta más sencillo, pues tanto el notario como con una investigación en internet se puede confirmar o descartar el trabajar con ella, y la certeza jurídica en sus propiedades.
3. Revisa el uso de suelo del terreno
Si lo que deseas es un lugar donde construir un negocio ten en cuenta que no todos los terrenos están autorizados para ser usados como zona comercial, así que verifica que tu uso de suelo se encuentre especificado en la documentación.
Si es el caso que el terreno se encuentra en estado rústico, debes asegurarte de que es posible hacer el cambio de uso de suelo para poner un negocio y qué negocios están permitidos.
Esto es importante porque no es lo mismo poner una lavandería que una planta de tratamiento de aguas, por poner un ejemplo.
4. Confirma la situación jurídica de la propiedad
Esto se refiere a tramitar los documentos pertinentes para poder proceder a la compra, un ejemplo de esto es el certificado de libertad de gravamen con el cual te aseguras que la propiedad no se encuentra hipotecada o embargada, así como verificar el no adeudo de agua, los pagos del predial y servicios que correspondan.
En algunas ocasiones puede suceder —tratándose de compras a vendedores particulares— que en el historial registral aparezca alguna hipoteca que esté liquidada pero que no se haya cancelado. Un trámite de cancelación de hipoteca puede demorar cierta cantidad de tiempo por lo que es recomendable prever situaciones como esta.
Este paso es importante para conocer la cantidad de tiempo que puede extenderse tu trámite de compra, y hacer las diligencias necesarias para resolver lo que pueda surgir.
5. Haz todos los pagos
Vendedor y comprador tienen sus propias responsabilidades con la otra parte. Entre ellas, el comprador debe de llevar a cabo los pagos correspondientes, tanto para el enganche —en caso de aplicarse— y/o mensualidades.
Entre los pagos también figuran los impuestos que correspondan como es el caso del ISAI y el IVA que corren por cuenta del comprador.
Por lo general, para garantizar el dinero otorgado, se inscribe en el Registro Público de Propiedad la promesa de compraventa, de esta forma el vendedor no puede ofrecer el terreno a otra persona.
En caso de no cumplir con esto debes de estar consciente que corres el riesgo de ser multado o, en casos graves, la cancelación de tu contrato con la otra parte.
Es importante que la desarrolladora garantice por escrito tu patrimonio para que te sientas seguro de negociar, pero debes de leer claramente tu documentación para conocer tus obligaciones y derechos para que las dos partes lleven a cabo un proceso óptimo.
Derechos del vendedor en la enajenación de un terreno
Consideramos necesario mencionar de forma breve las obligaciones y derechos del vendedor que le garantizan una venta con certeza jurídica:
- El vendedor no debe entregar sus documentos personales o escrituras al comprador bajo ninguna circunstancia, el único que puede recibirlos es el notario. Esto es para garantizar la seguridad de su propiedad y malos usos de su información o fraude.
- El enajenante debe asegurarse que el dinero de los pagos correspondientes esté en su cuenta antes de entregar la posesión física del terreno. Para esto es recomendable hacer los pagos en transferencias bancarias o por medio de cheques para abono en cuenta, además de que ambas partes deben guardar copias de todos los recibos generados por dichos pagos para posibles aclaraciones futuras si resulta necesario.
- El vendedor podrá solicitar referencias al comprador para garantizar su seguridad, para esto contará con el apoyo del notario, por lo que no debe sorprenderte que te sean solicitadas.
Recuerda que el vendedor también querrá asegurarse de que todo el proceso se llevará conforme a la ley y el estado de derecho. Por ello puedes facilitar esta transacción teniendo lista toda la documentación que te solicitará el notario.
Diferencias entre terrenos ejidales y terrenos con certeza jurídica
Si deseas comprar un terreno con seguridad jurídica debes evitar los terrenos ejidales por más atractivos que resulten debido a su bajo costo, y para explicar el motivo de esto más a detalle empezaremos definiendo qué es un terreno ejidal.
Un terreno ejidal es una proporción de tierra destinada por el gobierno para el uso común de una localidad, ya sea para actividades agrícolas, ganaderas o cualquier otro uso que deseen darle en beneficio a la comunidad. Por lo regular, eso es para beneficio de proyectos específicos del gobierno ya sea federal o estatal.
Los ejidatarios son los encargados de cuidar, por decirlo de alguna manera, del terreno y ver que se lleven a cabo los proyectos y mantenerlo funcionando. Esto puede derivar en que intenten vender terrenos que no les pertenecen.
Es cierto que existe un proceso de regularización que permite convertir un ejido en propiedad privada, sin embargo, hasta que no se realice y se cuente con el título de propiedad no es seguro adquirirlo.
Lamentablemente son muchas las personas que han sido víctimas de fraude usando terrenos ejidales, se han visto casos de más de una persona defraudada por el mismo terreno.
En caso de estar tratando con un vendedor ejidal debes tener mucha precaución ya que si no se han concedido los derechos como solar, es ilegal vender una propiedad federal.
No tener la escritura correspondiente que ampare el derecho de una propiedad es un gran riesgo que te sugerimos evitar. Es necesario que conozcas todas las medidas requeridas para garantizar la seguridad jurídica de tu terreno y del proceso de tu compra.
Por lo antes mencionado, te decimos las principales diferencias que existen entre un terreno privado y un terreno ejidal:
1. En términos de propiedad
Un terreno ejidal es asignado a un ejidatario para determinado uso pero sigue siendo parte del Estado.
Caso contrario al del propietario particular, que tiene los derechos posesorios de la tierra lo que le permite vender, donar o heredar.
2. En términos de documentación
En el caso de los terrenos ejidales cada ejidatario recibe únicamente un certificado de derechos parcelarios sobre la tierra, pero este documento no es un título de propiedad.
En una propiedad particular se debe contar con la escritura correspondiente e inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
3. En términos de la persona o tipo de propietario
Un ejido no pertenece a una sola persona, sino que —como mencionamos antes— es propiedad del gobierno. Es tierra prestada a campesinos para trabajarla pero no cuentan con ningún otro tipo de derecho sobre ella.
El dueño de una propiedad tiene poder absoluto sobre este para realizar con él lo que le sea más conveniente.
4. En términos de uso
En la mayoría de los terrenos particulares existe la libertad de uso del suelo, lo cual es conveniente para los que desean construir un comercio.
En los terrenos ejidales es muy poco probable hacer un uso distinto del terreno para el cual fue asignado, dado que sigue perteneciendo al estado.
Comprar con certeza jurídica garantiza una inversión segura
Comprar un terreno puede ser tan sencillo como te lo propongas si te preparas para ello. Existen muchas oportunidades para invertir en estados como Quintana Roo y Yucatán, así como gran variedad de ideas de negocio para ganar dinero con un terreno.
Comprar lotes en Cancún, Mérida, Cancún y Playa del Carmen, además de garantizar una inversión rentable, te brinda la oportunidad de asegurar un patrimonio en las ciudades con mayor potencial de inversión en el sureste mexicano.
Ahora que conoces las diferencias y los riesgos de adquirir un terreno que no esté regularizado, nuestra recomendación es siempre contar con la asesoría de un experto en la materia.
En BMF Inversiones contamos con asesores profesionales y capacitados para orientar a inversores a tomar una decisión inteligente que fortalezca su patrimonio y genere una mayor rentabilidad.
Contáctanos para que uno de nuestros asesores te oriente sobre tus oportunidades de inversión en el sureste, y te ayude a concretar este importante proyecto patrimonial.
Pregunta por nuestro proceso de compra y si lo deseas, solicita una cita con un abogado para atender cualquier duda sobre el proceso.
