Existen muchos terrenos en venta disponibles en el mercado inmobiliario, en la actualidad es tan sencillo comprar uno que incluso puedes hacerlo en internet en pocos pasos, sin embargo, aunque el precio sea bajo o se trate de una oferta, debes asegurarte que sea rentable.
Conocer la rentabilidad de cualquier inversión que desees realizar, será el primer paso para proteger tu capital y elegir el proyecto que vaya a generar mayores rendimientos.
Como hemos mencionado en otros artículos, comprar bienes inmuebles es de las mejores inversiones que puedes realizar, sobre todo si sus características favorecen el aumento de su plusvalía y generan una rentabilidad considerable.
En este artículo te contaremos qué es la rentabilidad, qué tipos existen y algunos consejos para obtenerla en tu terreno o propiedad inmobiliaria.
¿Qué es rentabilidad?
Se denomina rentabilidad a cualquier acción económica que produce una ganancia en determinado tiempo.
En pocas palabras la rentabilidad se refiere a los beneficios que se obtienen o pueden obtenerse de una inversión. Mide qué porcentaje del capital invertido se ha recuperado, así como para proyecciones futuras.
En el ámbito empresarial —así como en el de las inversiones— este concepto es importante, pues es un indicador del desarrollo de una inversión, así como de su capacidad para remunerar los recursos utilizados.
Como ejemplo podemos mencionar que una empresa se considera rentable cuando sus ganancias son mayores a sus gastos, y la diferencia entre ambos es aceptable. Otro ejemplo es cuando un producto genera más ingresos que costos.
Tipos de rentabilidad
Existen varios tipos de rentabilidad dependiendo de la inversión que se vaya a realizar. A continuación te contaremos a detalle sobre cada una.
Rentabilidad económica
La rentabilidad económica se refiere al beneficio que obtiene la empresa en promedio por la cantidad de inversiones realizadas. Esta se representa en términos porcentuales.
Cuando se obtiene la rentabilidad de una empresa donde no se han restado los gastos, intereses e impuestos se conoce como: EBITDA (Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) que es un indicador que se utiliza para valorar la capacidad de la empresa considerando solo su actividad productiva.
Algunas empresas en la búsqueda de la mejor estrategia para aumentar su rentabilidad económica optan por aumentar los precios de sus productos o servicios y disminuir los costes, sin embargo, esto no es aplicable en todas las actividades económicas.
Para calcular la rentabilidad económica se utiliza el ROA (return on assets) o ratio de rentabilidad de los activos. Este es el resultado de multiplicar la ganancia obtenida de la venta por las veces que se ha vendido.
Rentabilidad financiera
Este tipo de rentabilidad se refiere al beneficio que obtienen los empresarios, es decir, los socios de la empresa.
¿Qué mide? La capacidad de la empresa para generar ingresos a partir de los fondos que posee, esto la vuelve una medida más cercana que la económica.
Se calcula usando el ratio sobre capital, también conocido como ROE (return on equity). Este cálculo es la relación existente entre el beneficio neto y el patrimonio neto de una empresa.
¿Cómo se puede mejorar? Existen tres formas de hacerlo:
- Aumentando el margen.
- Aumentando las ventas.
- Disminuyendo el activo.
En todo caso, también puede aumentarse la deuda para que la diferencia entre el activo y los fondos propios sea mayor.
Rentabilidad social
La rentabilidad social hace referencia a los beneficios que puede obtener una sociedad de un proyecto o inversión realizado por una empresa.
A diferencia de la rentabilidad económica, la social puede resultar rentable socialmente pero no para el inversor o empresario, un ejemplo de esto es la construcción de infraestructuras como una carretera.
Indicadores de rentabilidad
Ahora que conoces los tipos de rentabilidad que existen, te hablaremos brevemente de los indicadores que se utilizan para medir la rentabilidad.
Indicadores de rentabilidad generales
- Rentabilidad absoluta: Esta tiene como característica que sus fondos están invertidos en diversos activos del mercado monetario, por ejemplo, de renta fija o renta variable.
- Rentabilidad acumulada: Es el saldo total de los beneficios obtenidos durante un periodo de tiempo, incluyendo los derivados de la misma inversión en periodos anteriores.
- Rentabilidad económica: Es independiente de la estructura financiera y se calcula a partir de los activos y el capital invertido.
- Rentabilidad financiera: Es el beneficio que se obtiene a partir de los recursos que se han tenido que invertir para obtener dicho beneficio.
- Rentabilidad comercial: También se denomina rentabilidad sobre rentas y es la que evalúa la calidad comercial de la empresa.
- Rentabilidad dinero: Es la obtenida a través de la inversión de cierta cantidad de dinero.
- Rentabilidad esperada: También llamado VAN se considera la suma de las variables aleatorias, y es una forma de valorar las inversiones en las que algunos datos no son conocidos con certeza.
- Rentabilidad garantizada: Se trata de una rentabilidad que está asegurada durante un periodo de tiempo determinado. Es común en planes de pensiones garantizadas o cuentas de ahorro garantizadas.
- Rentabilidad geométrica: Esta se calcula de manera simple o aritmética y corresponde a la cantidad que se deduciría por medio de una capitalización compuesta.
- Rentabilidad libre de riesgo: Se refiere a las que se realizan por medio de operaciones libres de riesgo como los depósitos bancarios.
- Rentabilidad nominal y rentabilidad real: Ambas guardan relación con la inflación, puesto que la nominal no se ve afectada por esta a diferencia de la real.
Indicadores de rentabilidad según el tiempo de cálculo
- Rentabilidad anual: Es el porcentaje obtenido de beneficio o pérdida de una inversión en el plazo de un año. Esta te permite hacer comparativas del rendimiento obtenido a lo largo de los años.
- Rentabilidad media: Es la suma de todas las rentabilidades obtenidas en un periodo de tiempo, la cual se divide entre el número de rentabilidades, siendo el resultado una media. Cuando el periodo de tiempo es de un año o un mes se les conoce como media anual y media mensual.
Otra forma de clasificarlos es:
- Rentabilidad bruta: Para calcularla se debe dividir el resultado bruto de una actividad entre las ventas realizadas en un periodo de tiempo.
- Rentabilidad neta: Se calcula dividiendo el resultado neto de la empresa entre las ventas realizadas en un periodo de tiempo.
¿Cómo calcular la rentabilidad de un inmueble?
Una vez que conoces los tipos de rentabilidad y sus indicadores no será complicado calcularla en tu inmueble. Solo requieres contar con algunos valores dependiendo de si se trata de una propiedad en venta o en renta.
En el caso de que se trate de una venta, necesitas conocer estos valores para realizar el cálculo:
- Valor inicial: Es cuánto invertiste en el inmueble.
- Valor actual: Es la cantidad en la que lo estás vendiendo.
Para calcularlo se debe restar el valor inicial al valor actual y dividirlo entre la inversión inicial para posteriormente multiplicarlo por cien.
Para realizar el cálculo de un inmueble en renta necesitas contar con estos valores:
- Ingresos anuales: La suma de todos los pagos recibidos durante este periodo.
- Gastos de mantenimiento: La suma de los gastos realizados, como remodelaciones entre otros servicios.
- Valor inicial: La cantidad que invertiste en el inmueble.
El proceso de cálculo es restar a los ingresos anuales los gastos de mantenimiento y dividir el resultado entre el valor inicial, para luego multiplicar este por cien.
Es importante que tomes en cuenta los gastos realizados en el proceso de escrituración y los impuestos que se pagan.
Calcular la rentabilidad de tu propiedad te permitirá conocer las ganancias que estás obteniendo, así cómo si resulta en beneficio vender o rentar en ese momento.
Para que la rentabilidad de tu propiedad sea mayor, esta debe cumplir ciertos requisitos que aumentarán su plusvalía y te harán obtener un mayor margen de ganancias. A continuación te hablaremos de cuáles son.
¿Cómo aumentar la rentabilidad de un terreno?
Al momento de comprar una propiedad con construcción o un terreno debes tomar en cuenta estos factores, los cuales te permitirán obtener mayores ganancias a mediano y largo plazo.
1. Ubicación
Como hemos mencionado en otros artículos, la ubicación es pieza clave para conseguir una mayor plusvalía y asegurar tu inversión; ya sea que se trate de un terreno residencial o comercial, adquirirlo en una zona con crecimiento económico será garantía para obtener ganancias.
Dependiendo de la ciudad donde desees adquirir existen zonas donde los terrenos adquieren mayor valor y en menos tiempo, por ejemplo, en la ciudad de Mérida, la zona norte es ideal para proyectos inmobiliarios de alta gama, la zona oriente para proyectos comerciales y la zona poniente para proyectos industriales.
Debes estudiar las posibles ubicaciones y los terrenos disponibles para adquirir, sobre todo debes cerciorarte de que sean terrenos urbanizados pues brindan mayores ventajas.
Los terrenos de propiedad privada son más seguros que los ejidales y otorgan certeza jurídica al comprador.
2. Comprar en preventa
Existen muchas ofertas de terrenos y propiedades en el mercado inmobiliario, así como lugares ideales para iniciar un negocio, puesto que una de las mejores formas de emprender es con un terreno.
Para elegir la mejor opción, además de considerar la ubicación, tener en cuenta el precio es un factor que puede determinar una buena o mala rentabilidad.
Muchas empresas inmobiliarias —como BMF Inversiones— cuentan con terrenos en preventa con ubicaciones privilegiadas, los cuales brindan la oportunidad de conseguir un margen de ganancias mayor por adquirir con un precio por debajo del valor del mercado.
Para que esto sea funcional, es necesario que se realicen estudios de mercado que avalen los rendimientos que se pueden obtener, y proyecten los desarrollos que están en proceso o se realizarán a futuro en la zona que puedan ayudar a que la plusvalía de tu propiedad aumente.
3. Accesibilidad y servicios
Además de estar en una zona de la ciudad con alta plusvalía, tu terreno debe contar con fácil acceso tanto vehicular como peatonal, porque si se trata de un negocio o con miras a alquilar como tal, esta será una característica fundamental para que resulte rentable.
Entre otras cosas que debes considerar, se encuentran los servicios de la propiedad así como los cercanos, es decir, que cuente con lo básico como agua potable, energía eléctrica, red de drenaje, alumbrado público, entre otros.
Igual, lo recomendable —dependiendo el giro de negocio— es que se encuentre cerca de zonas residenciales, escuelas, hospitales o forme parte de un complejo comercial.
Esto permitirá que el valor de la propiedad aumente con mayor facilidad con el paso del tiempo.
4. Arrendamiento
Si no cuentas con planes inmediatos para construir un negocio rentable por tu cuenta, lo mejor será poner a trabajar tu terreno y obtener ingresos sin invertir de más con él.
Una de las opciones más utilizadas es la de alquilar terrenos a franquicias o a pequeños negocios que buscan un espacio para emprender o expandirse.
Si tu terreno no cumple con las características necesarias para ser arrendado por una franquicia, no te preocupes hemos preparado un artículo con 7 ideas de negocio para ganar dinero con un terreno.
Rentar tu propiedad si no está en uso tiene varios beneficios, entre ellos generar ingresos extras mientras pasa el tiempo y aumenta su valor. También lo proteges de invasores al mantenerlo en constante uso.
5. Venta o patrimonio para el retiro
Si llegado el momento de la venta tu propiedad cuenta con las características que mencionamos anteriormente, podrás obtener un margen de ganancias considerable, sobre todo si te has asegurado de esto realizando un cálculo para hacer el estimado antes de adquirir dicha propiedad.
Además de la venta, utilizar tus ahorros para el retiro en mejorar el terreno o simplemente para comprarlo será una excelente forma de garantizar tus años de jubilación y proveer de un patrimonio a tu familia.
Sin duda invertir en bienes raíces es uno de los tipos de inversión que se pueden realizar a cualquier edad, y de las más seguras.
Bienes raíces, la mejor inversión
Ahora que conoces el beneficio económico de calcular y conocer la rentabilidad de una propiedad, solo queda elegir el terreno que se adecúe mejor a tu proyecto de negocio.
En BMF Inversiones contamos con más de 25 años de éxitos inmobiliarios en las mejores ciudades del sureste mexicano como Cancún, Mérida y Playa del Carmen.
Conoce nuestros proyectos de lotes comerciales e industriales, los cuales te permitirán incrementar las posibilidades de obtener altos rendimientos gracias a su ubicación estratégica, y a que las características de entrega facilitan la construcción a corto plazo.
Si deseas conocer más sobre estos proyectos y las características de nuestros terrenos comerciales, contáctanos para que un asesor especializado te ayude a resolver las dudas que tengas para expandir tu negocio en un lugar donde puedas maximizar tu retorno de inversión.
