¿Cómo hacer un contrato de arrendamiento? Es sencillo si se conocen todos los puntos que debe tener, por ejemplo, todos los procesos de compra, venta, traspaso o renta de bienes inmuebles requieren ser validados por un documento que les dé legalidad y proteja los intereses de los involucrados.
Invertir en un terreno para renta puede ser una de las mejores opciones para incrementar el patrimonio y obtener ganancias al mismo tiempo. Además, si se elige el lugar adecuado, se puede incrementar la plusvalía y asegurar una alta tasa de rendimiento.
Para llevar a cabo un proceso de arrendamiento se requiere de un documento legal que oficialice el acuerdo de rentar un espacio que pertenece a otra persona. También ofrece al arrendatario la posibilidad de efectuar cambios en el inmueble o darle el uso que más le convenga por un tiempo determinado.
En este artículo te hablaremos sobre la importancia del contrato de arrendamiento, y cómo se realiza de forma correcta para proteger tu patrimonio y asegurar la legalidad de tu inversión.
¿Cómo hacemos un contrato de renta o arrendamiento de un terreno?
En este acuerdo, las personas involucradas establecen las condiciones de una relación que implica ceder, temporalmente, el uso de un terreno a cambio de un pago monetario o en especie.
El pacto debe realizarse ante la autoridad pública competente para dejar constancia, principalmente, de las capacidades de las partes implicadas y de la legalidad del convenio.
Las siguientes son las partes básicas que debe contener el acuerdo, en especial si deseas obtener ingresos por arrendamiento de un terreno:
1. Especificaciones del terreno
Todas las características con las que cuenta el terreno se deben describir a detalle, desde la antigüedad de cualquier estructura —vivienda, local u otro— que se encuentre en él y la cantidad total de metros cuadrados hasta la cobertura y tipo de vegetación que hay. La descripción de las condiciones actuales del espacio es fundamental al momento de efectuar un arrendamiento.
Lo anterior tiene el objetivo de determinar el costo futuro del terreno en caso de hacerse remodelaciones, y de esclarecer quién será el dueño de dichas modificaciones en el caso de que el contrato se termine antes de su expiración.
2. Duración del contrato
Este tipo de convenio puede hacerse por el tiempo que acuerden las dos partes interesadas; regularmente se realiza por un año. Para el propietario es importante conocer el uso al que se destinará el predio, para así calcular el tiempo que mejor le convenga.
Un claro ejemplo de esto, es la renta de terrenos para franquicias, pues por lo general, el mínimo de duración de un contrato de arrendamiento es de 5 años con este tipo de empresas. Además, suele ser mejor para el propietario, pues se trata de cadenas estables que pueden permitirse pagar sin retrasos ni contratiempos.
Cuando se utiliza el terreno para la construcción, se debe considerar que cualquier cambio en él pertenece al arrendador (si no se establece lo contrario). A pesar de las inversiones que se hagan en la propiedad, el arrendatario deberá continuar pagando la renta que se acordó al inicio hasta el término del contrato.
3. Aspectos legales que implica el contrato: Derechos y obligaciones de los involucrados
Los derechos establecerán los beneficios que ambas partes obtendrán con la transacción del terreno. Sin embargo, las obligaciones establecerán los deberes o cargos que se deben cubrir. Algunos ejemplos son los siguientes.
Arrendador:
- Períodos de mantenimiento del terreno estableciendo los tiempos y acciones.
- Ajustes, modificaciones y arreglos que se acuerden para la seguridad o comodidad del inquilino.
- Pago de impuestos correspondientes, siempre y cuando no se estipule lo contrario en el contrato.
Arrendatario:
- Atención a los peligros que pudieran existir al ser el responsable del espacio en renta.
- Uso responsable del terreno para no dañarlo ni afectar a terceros.
- No utilizar el terreno para actividades ilícitas.
- No poner en riesgo o peligro el cumplimiento de las cláusulas.
4. Montos a pagar
Una información básica que todo contrato de arrendamiento debe estipular claramente es el precio a pagar por parte del arrendatario, es decir, el precio del alquiler. Con esto evitamos demandas, reclamos u otros problemas futuros probables.
De la misma forma, debemos establecer el período de tiempo en el que cada pago será hecho (mensual, bimestral, trimestral, etc.) y la manera de efectuarlo (depósito bancario, en efectivo, etc.). Cuanto más detallado y específico sea el convenio, mejor será el proceso inmobiliario.
También cabe mencionar que, algunos contratos especifican el monto por el cual aumentará la renta de acuerdo al aumento de la inflación cada año, de esta forma el propietario se protege de no perder el valor de renta con el paso de los años.
Por otro lado, en ocasiones, se desconoce el monto apropiado para rentar una propiedad. Existen varias formas de establecerlo. Veamos las más sencillas:
- Comparar precios por Internet. Se trata de efectuar una comparación de costos en el mercado revisando anuncios electrónicos de casas o terrenos en renta localizados cerca del inmueble. Hemos de buscar características y condiciones parecidas.
- A través de un agente inmobiliario. Puesto que este es un profesional en el ramo, su estimación del valor comercial se basará en todos los detalles y será objetiva. Además, así nos aseguramos de no caer en fraudes inmobiliarios.
- Por medio de un abogado o contador especializado en temas de arrendamiento inmobiliario.
5. Cláusulas especiales
En los contratos de arrendamiento, también deben plantearse los temas de remodelación, construcción o posible venta. Esto significa que es posible que el propietario esté dispuesto a vender el terreno al arrendatario después de un tiempo. Es necesario estipular esto en el contrato con todo detalle y claridad.
Otra cláusula especial puede estar relacionada con los cambios que se realicen en el terreno o vivienda. Si queda establecido por ambas partes, se puede acordar que las remodelaciones sean propiedad del arrendatario, siempre y cuando efectúe el pago de los impuestos necesarios.
Ejemplo práctico de cómo hacer un contrato de arrendamiento
Puesto que es un documento bilateral, ambas partes adquieren compromisos mutuos establecidos en cláusulas esenciales de la forma siguiente.
1. Partes involucradas
Sobre los involucrados se debe evidenciar la capacidad de las partes. Esto es la facultad legal que da una completa capacidad al arrendador y arrendatario para comprometerse en el convenio. En muchos casos se redacta como “el arrendador declara estar legal y ampliamente facultado para la propiedad en las condiciones y términos de este contrato”.
El derecho de propiedad también queda documentado al declarar “ser dueño legítimo y único del inmueble, como consta en el certificado de propiedad o escritura que se adjunta a este contrato”.
2. Objetivo del contrato
En este apartado, debemos dejar por escrito el fin de la renta. Existe una enorme cantidad de motivos: terrenos para la siembra, bodegas, vallas publicitarias, antenas, etc. La declaratoria se puede redactar de la siguiente forma:
Cláusula 1: El objeto y materia del contrato
El arrendador otorga al arrendatario, el uso temporal del inmueble (localización o características), a través de este contrato de arrendamiento para ser utilizado en… (aquí se describen los fines agrícolas, tecnológicos, publicitarios, habitacionales, comerciales o de almacenamiento).
El canon de arrendamiento es la tarifa que se deberá pagar por el uso y ocupación del local. Veamos un ejemplo:
“El arrendatario se compromete y se obliga a pagar al arrendador por concepto de renta la cantidad de $____ mensuales, pagaderos al día ___ de cada mes a través de ___”.
En la mayoría de los casos, el arrendatario realiza modificaciones al inmueble para su comodidad o beneficio. Tales mejoras pasan al bien una vez finalizado el contrato, aunque en raras ocasiones, como se mencionó antes, puede no ser así (en los casos de descuentos en la renta o similares). Esta parte puede quedar redactada de la siguiente forma:
“Las mejoras hechas al bien inmueble para estar en posibilidad de cumplir con el objeto del contrato correrán por parte del arrendatario (salvo que se establezcan convenios alternos), y estas pasarán a ser parte del bien y propiedad del arrendador una vez que este contrato haya terminado”.
La duración es la vigencia que tendrá el contrato. En algunos casos, se establece la renovación si lo acuerdan ambas partes y lo comunican antes de finalizar el plazo establecido.
El siguiente es un ejemplo de redacción: “El presente contrato de arrendamientos tiene una vigencia de ____ meses, iniciando a partir del ___ de ___ del año ___”.
3. Cancelación
La rescisión del contrato se refiere a las cláusulas que establecen las condiciones en las que culmina el contrato antes de llegar a la fecha de su finalización. Considera algunas compensaciones a la parte que no cumplió con los lineamientos.
4. Aval y depósito
Son disposiciones que deben integrarse en un contrato de arrendamiento para dar una mayor confianza al propietario. Por lo general, se opta por contar con la asesoría de un abogado especializado en contratos de alquiler para hacer la revisión de la renta, la forma de pago, entre otras cuestiones.
Ahora bien, el aval es una persona que responde como garante en caso de que el arrendatario no pueda cumplir alguna obligación asentada en las cláusulas. Esta tercera persona se debe mencionar en el documento, así como sus datos personales para poder contactarla en caso necesario.
El depósito es una cantidad de dinero correspondiente al monto de uno, dos o tres cánones de arrendamiento, según el acuerdo de los involucrados. Este dinero se devuelve al entregar el bien inmueble, siempre y cuando el propietario lo considere aceptable. Por esta razón es importante definirlo claramente.
Suele suceder que el inmueble queda en malas condiciones —incluso en el peor de los casos— puede ocasionar una minusvalía, por lo que el arrendador podría no devolver el depósito para hacer las reparaciones pertinentes, además de recibir una compensación.
Contrato de arrendamiento de vivienda
Como hacer un contrato de renta para vivienda es muy parecido a los elementos que forman parte de un arrendamiento de terreno:
- Introducción.
- Declaraciones.
- Cláusulas.
- Firmas y anexos.
Siempre es importante establecer la identidad de las partes interesadas con documentos oficiales y, preferentemente, a través de un notario público. No pueden faltar las condiciones del canon de arrendamiento (costo de la renta), la duración del contrato, el depósito de garantía y el aval.
En el caso de las viviendas, es recomendable incluir un apartado relativo al inventario y las condiciones del inmueble. Esto evita confusiones y riesgos para ambas partes.
En el apartado de los usos, pueden incluirse cláusulas que excluyan el almacenamiento o la actividad comercial.
En ocasiones, se realiza un estudio socioeconómico y se solicitan referencias antes de firmar el contrato con el objeto de verificar la solvencia del arrendatario, para que el dueño tenga una mayor garantía.
Otros aspectos importantes que hemos de considerar para el arrendamiento de una vivienda son los que siguen:
- Un posible aumento de la renta de acuerdo al cambio de las circunstancias.
- Las condiciones de anulación antes del término de su vigencia.
Cómo hacer un contrato de arrendamiento de local comercial
Se trata de un documento que celebra el dueño de un inmueble y la persona que desea rentar el espacio para una actividad comercial (actividad industrial, comercial o de enseñanza con un fin lucrativo). El contrato puede ser para arrendar naves industriales, locales, bodegas u oficinas.
Los elementos son comunes respecto al tipo general de arrendamiento. Aquí es importante resaltar el hecho de que el uso del inmueble será exclusivamente comercial.
Además, el propietario y el arrendatario deben contar con un permiso o licencia de uso del suelo para fines comerciales concedido por la autoridad competente del lugar donde se ubique el inmueble.
Si existen dudas sobre cómo hacer un contrato de arrendamiento de local comercial, puedes consultar el libro cuarto, título VI del Código Civil Federal, donde se estipulan las disposiciones generales del arrendamiento.
Entre las ideas de negocio para ganar dinero con un terreno que figuran como las predilectas de los inversionistas expertos, se encuentra comprar un terreno para construir locales, y de esta forma tener un ingreso constante para preparar el retiro u otros fines.
Terrenos en arrendamiento en el sureste mexicano
Según información del Gobierno de Yucatán, la economía del estado ha crecido un 2,5%, uno de los mayores porcentajes a nivel nacional y cinco veces mayor que el promedio del país (0,5%). Asimismo, Quintana Roo cuenta con destinos turísticos a nivel nacional y mundial que aportan un gran flujo económico.
Esto implica que invertir en este momento en lugares estratégicos como Cancún, Playa del Carmen o Mérida nos ofrece la posibilidad de crear un patrimonio sólido a mediano y largo plazo.
Además, desde el anuncio del megaproyecto de El Tren Maya, la plusvalía de los estados por los que pasará se ha mantenido a la alza, en especial en Yucatán y Quintana Roo, por lo que adquirir un terreno en estas zonas es una decisión acertada, pues incluso los montos percibidos por arrendamiento serán más altos.
Mérida se está consolidando como el mercado de mayor rentabilidad y retorno de la inversión para la industria de los bienes raíces. Esto es porque Mérida aumenta el valor total de sus propiedades debido a los factores físicos, económicos y sociales que mejoran la calidad de vida de los habitantes.
De la misma manera, la seguridad, certeza jurídica y los procesos de escrituración se han visto beneficiados por la creación de instituciones, como el Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial de Yucatán (INSEJUPY), que establecen un marco regulatorio completo, seguro y eficiente.
Con estos beneficios, los diferentes tipos de lotes son una gran alternativa de compra, con la posibilidad de arrendamiento y, por tanto, de un retorno de la inversión más rápido:
- Lotes residenciales. Son para uso exclusivo de una casa o habitación. Regularmente, se encuentran en desarrollos privados.
- Lotes industriales. Su uso primordial es el almacenamiento de materiales, ingredientes o maquinaria. En algunos casos, se utilizan para ampliar procesos productivos o para implementar oficinas. Debido al crecimiento económico de Yucatán, son una excelente alternativa de inversión que ayuda al inversionista a través de la diversificación de su dinero.
- Lotes comerciales. Están diseñados para utilizarse con fines comerciales. Tienen una ubicación privilegiada para garantizar el flujo de personas. Adquirir estos terrenos para la renta o para iniciar un negocio propio es una buena forma de crear un patrimonio para el futuro.
BMF Inversiones, un experto en las inversiones
Ahora que ya sabes cómo hacer un contrato de arrendamiento, y que es un proceso muy sencillo si eres apoyado por asesores profesionales, solo queda tomar la decisión de adquirir una propiedad que te permita incrementar tu patrimonio y diversificar tu cartera de inversiones.
En BMF Inversiones contamos con 25 años de experiencia y éxitos inmobiliarios en las mejores ciudades del sureste de México. Nuestro grupo de asesores expertos está capacitado para ofrecer proyectos de inversión que satisfagan las necesidades y preferencias de las personas y empresas.
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Si deseas conocer más acerca de inversión inmobiliaria en el sureste te invitamos a visitar nuestro blog con muchos artículos interesantes. El mejor momento para invertir es hoy, y qué mejor que hacerlo en la zona privilegiada del país.
