Impuestos por pagar en la compra y venta de terrenos

Debido a las modificaciones realizadas en 2019 a la Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR), los inversionistas que destinarían su capital a la compra de tierra proyectaron cierta incertidumbre por no saber cómo afectaría esto al momento de declarar terrenos.

Si estás pensando en comprar un terreno, además de factores importantes como el precio y la ubicación, debes considerar los impuestos que se generan tanto para el comprador como el vendedor y las obligaciones fiscales correspondientes. 

En el caso de que el terreno sea para fines industriales o comerciales es necesario constatar que cuenta con los permisos de uso comercial del sector, y que no solo sea de uso habitacional. Esto evitará complicaciones futuras para el establecimiento de un negocio. 

Lo mismo aplica si estás en planes de vender una propiedad. Parece simple pero para determinar el monto correcto se requiere —en la mayoría de los casos— contratar profesionales en la materia además de los servicios de un notario público. 

¿Por qué es importante? De esta manera podrás planear un presupuesto acertado —de acuerdo a tu capacidad económica— y disminuir los gastos imprevistos que puedan perjudicar el proceso de compraventa. 

Tomando en cuenta lo anterior, te explicaremos a detalle cuáles son los tipos de impuestos que deben pagar ambas partes durante la compraventa de un terreno.

Obligaciones fiscales en la venta de inmuebles

Los ingresos obtenidos por la venta o enajenación de una propiedad, generan obligaciones fiscales que la parte vendedora debe cumplir ante el SAT, a través de una serie de impuestos que son calculados, retenidos y notificados a dicha instancia por un notario a nombre del contribuyente.

Pago del ISR

El Impuesto Sobre la Renta es un pago —impuesto directo— que deben realizar las personas físicas y morales al momento de vender una propiedad, ya sea de uso habitacional o comercial.

Al transmitir una propiedad a una tercera persona se ubicará en el supuesto de la enajenación de bienes previsto por el CFF (Código Fiscal de la Federación), por lo tanto deberá pagar el ISR que corresponda. 

Para este tipo de operaciones el fedatario tiene la responsabilidad de determinar y calcular el pago correspondiente a la retención del enajenante.

En la venta de un inmueble el ISR es un impuesto que puede ser exentado una vez cada tres años si el valor de la propiedad no excede los 700,000 UDIs. 

Lo anterior solo será aplicable si el contribuyente dentro de un periodo de tres años —anteriores a la fecha de enajenación—, no ha llevado a cabo otra transacción de compraventa de un bien inmueble.

¿Cómo calcular el ISR?

• El costo comprobado y actualizado de adquisición, el cual no puede ser  menor al 10% del monto de enajenación. 
• El importe de las intervenciones realizadas en construcciones, como es el caso de remodelación, mejoras y ampliaciones.
• Los gastos notariales, los impuestos y los derechos. Por ejemplo impuestos locales, escrituras, incluso los pagos efectuados en materia de avalúo.
• Comisiones y mediaciones generadas —y pagadas— por el vendedor, ya sea con motivo de la compra o venta del bien inmueble.
  
  

Posterior a esto, corresponde al notario calcular el pago provisional que será retenido aplicando la tarifa anual de ISR.

¿Cómo se realiza este cálculo?

Se divide la ganancia entre el número de años que han transcurrido desde que se realizó la compra hasta la fecha de venta. Esto se realiza de esa manera con el fin de obtener una ganancia proporcional.

Como tercer paso se debe tomar en cuenta el impuesto local, el cual debe aplicarse y retenerse con una tasa del 5% de la ganancia obtenida. 

Para todo este proceso es de vital importancia contar con personal capacitado, o en su caso si adquieres por medio de una empresa —como es el caso de BMF Inversiones— puedes contar con asesoría profesional para este proceso. 

Ley de Impuesto Sobre la Renta (ISR)

Ahora que te hemos hablado sobre el ISR vale la pena mencionar que las leyes siempre están en constante cambio, algunas se actualizan y otras se derogan como es el caso del IETU (Impuesto Empresarial a Tasa Única) el cual solo estuvo vigente de 2008 a 2014. 

Debido a esto te contaremos sobre el cambio más reciente de la Ley del impuesto sobre la renta y cómo afecta la compraventa de terrenos o inmuebles.  

Las modificaciones realizadas en 2019 a la ley de Impuesto Sobre la Renta (ISR), generaron incertidumbre entre los inversionistas que tenían contemplado destinar capital a la compra y venta de tierra. 

¿Qué inquietudes surgieron a raíz de esto? Las dudas sobre cuáles serían las afectaciones al momento de declarar los terrenos no se hicieron esperar. 

Con el objetivo de incrementar la recaudación fiscal, el Servicio de Administración Tributaria (SAT) anunció en 2019, que la comprobación de facturas fiscales sería parte fundamental en los juicios por arrendamiento inmobiliario.

El principal temor de los empresarios es que debido a esto los precios de las rentas aumenten, por lo que ya no sería rentable el alquiler de bienes inmuebles, el cual representa un 40% mientras que la compraventa un 60% del movimiento inmobiliario. 

Sin embargo, estos temores fueron fundados debido a una mala difusión de la información. 

La emisión de facturas para el arrendamiento de inmuebles tiene como fin disminuir la tasa de evasión de impuestos, pero no significa que por no contar con las facturas el juicio (en caso de requerirlo) se da por perdido.

Este cambio se realizó al artículo 118 de la Ley del ISR y, a pesar de no ser un determinante en la resolución del juicio, la autoridad notificará al SAT cuando no se presente dicha información.

De acuerdo con la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), la evasión de impuestos por arrendamiento equivale al 0.1% del PIB nacional.
 
A pesar de ser una reforma que repercute únicamente en la renta de inmuebles, las partes involucradas en las transacciones de compraventa de terrenos también deben cumplir con determinadas obligaciones fiscales que brinden certeza jurídica para el inmueble y así garantizar protección tanto a su persona como a la propiedad.

Cabe recalcar que la reforma no atenta contra el derecho sobre la propiedad y que los derechos del arrendador se mantienen intactos.

Declarar la venta de terrenos

Al finalizar la compraventa de un inmueble, el notario público debe entregar a la parte vendedora una constancia del cumplimiento de las obligaciones fiscales a través de la retención de impuestos con la que el vendedor podrá realizar su declaración anual cuando le corresponda. 

Con esta información, el contribuyente podrá declarar el o los terrenos que haya vendido, basándose en los montos señalados en la constancia para poder restar la retención al impuesto que resulte en dicho ejercicio fiscal. 

En 2020, durante el mes de abril, las personas físicas debieron presentar la declaración anual, mientras que las morales tuvieron de enero a marzo para presentarla.

Dicho pasivo circulante estará a cargo de la empresa inmobiliaria, de ser el caso, en la venta de una propiedad, por lo que la obligación presente solo pasa a ser parte del vendedor.

Obligaciones fiscales en la compra de inmuebles

Por su parte, dentro de los puntos a considerar para invertir en un terreno comercial, el comprador debe contemplar los impuestos que le generará la adquisición de dicho inmueble.

Al igual que la parte vendedora, las obligaciones fiscales se cumplen mediante las retenciones realizadas por el notario público.

Pago del IVA

El pago del IVA (Impuesto al Valor Agregado) corre por cuenta del comprador cuando se trata de inmuebles no destinados a uso habitacional como es  el caso de los terrenos con fines comerciales.

El IVA entró en vigor el 1º de enero de 1980, y a la fecha la tasa aplicable es del 16%, consolidándose como el segundo impuesto más importante para la recaudación de nuestro país.

¿Quiénes están obligados al pago del IVA?

El LIVA (Ley del Impuesto al Valor Agregado), en su artículo 1º lo cataloga como el impuesto indirecto que deben pagar las personas físicas y morales que realicen las siguientes actividades dentro del territorio mexicano:

• Enajenación de bienes muebles e inmuebles.
• Prestación de servicios independientes.
• Otorgar el uso o goce temporal de bienes.
• Importación de bienes o servicios. 

En el caso de la enajenación de bienes, puede exentarse el IVA cuando se trata de transmisiones patrimoniales de una propiedad por medio de donaciones y por causa de muerte, con la excepción de que sea realizada por empresas cuyo donativo no sea deducible para fines del ISR. Se hace mención de esto en el artículo 8º de la LIVA.

En resumen, cualquier persona física o moral que adquiere, consuma o compre bienes o servicios le paga al vendedor el IVA, y este a su vez se lo hará llegar al estado.

Con base en lo anterior, recalcamos la importancia de contar con asesoría especializada. Por medio del directorio de notarios afiliados al Colegio del Notariado Mexicano podrás resolver dudas, conocer el IVA por pagar y contratar los servicios de un profesional en la materia.

Pago del ISAI

El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles —o Impuesto Sobre Traslación de Dominio— es un monto que paga el comprador al momento de contraer una propiedad (casa, departamento, terreno o local), ya sea nueva o usada. 

El pago de este impuesto te permite darte de alta como propietario ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP). El porcentaje correspondiente puede variar en cada estado —federales o comunidades autónomas–, con un aproximado del 2% en promedio.

Al igual que el ISR, es calculado por el notario público dependiendo de las regulaciones del estado. Por ejemplo, para escriturar un inmueble en Yucatán, la tasa es de 0.025 % —uno de los estados con porcentaje más bajo— y en Quintana Roo es del 2 %. 

¿En qué momento se paga? 

Cuando el notario realiza la escrituración e inscripción del inmueble ante el Registro Público de la Propiedad (RPP) a nombre del nuevo dueño. Este es un requisito para la traslación del dominio y formalizar la venta. 

Cuando se adquiere la propiedad por medio de donación o causa de muerte, de igual forma se exenta el pago de este impuesto.

• Escritura pública de la propiedad en trámite de compra.
• Documento que estipule el valor catastral para trámites notariales.
• Nota declaratoria del impuesto firmada por el contribuyente o el notario público. 
• Identificación oficial del vendedor, o en su caso comprobantes de entidades federativas que incluyan la dirección de la propiedad y el nombre del enajenante.

Terrenos comerciales, la mejor inversión 

Ahora que conoces los tipos de impuestos que pagan ambas partes durante la enajenación de un inmueble, podrás preparar un presupuesto con menor margen de error, y enfocar tu atención a encontrar el terreno ideal para invertir o poner un negocio que incremente el patrimonio de tu familia. 

El boom inmobiliario tiene una fuerte presencia en el sureste mexicano, y existen excelentes oportunidades tanto para el sector residencial como para adquirir lotes comerciales a precios competitivos. 

Como te contamos en nuestro artículo Invertir en tiempos de crisis: ¿una decisión acertada? La compra de bienes inmuebles como terrenos, es una forma segura de proteger y hacer crecer tu dinero sin importar la época o situación. 

Nuestra recomendación siempre será que te acerques a los expertos en el tema, que sabrán asesorarte sobre la mejor ubicación, y sobre todo la más adecuada para el giro de tu negocio.

Comprar y vender un inmueble con el respaldo de un profesional, asegurará tu inversión y te ayudará a tener todo en orden para realizar cualquier transacción y declaración de terrenos, en caso de que en un futuro decidas vender tu propiedad. 

Si deseas saber más sobre el tema te invitamos a visitar nuestro blog y leer artículos como ¿Por qué los grandes inversionistas compran varios terrenos comerciales? o Invertir en Playa del Carmen: la mejor apuesta para expandir tu negocio. 

Ponte en contacto con nuestros asesores, conoce nuestros desarrollos en el sureste mexicano con terrenos en Cancún, Playa del Carmen y Mérida, y permite que el equipo de BMF te acompañe en este nuevo proyecto de inversión.