Aunque en su mayoría el término minusvalía se utiliza en relación a una discapacidad física, en temas económicos cobra importancia, en especial cuando se trata de bienes raíces por su estrecha relación con la plusvalía y el mercado inmobiliario.
Como toda inversión, adquirir una propiedad conlleva riesgos, los cuales hay que analizar antes de tomar una decisión final sobre un inmueble, y uno de dichos factores que intervienen es la posibilidad de que exista una minusvalía.
Desde el punto de vista económico, la minusvalía se hace presente cuando se da la disminución del valor de un activo, caso contrario a la plusvalía. Este planteamiento ocasiona que algunos inversionistas se cuestionen si afecta o no en gran medida a los bienes inmuebles.
Para responder esta pregunta, a continuación te hablaremos a detalle sobre la minusvalía económica y su principal diferencia con la fisiológica o anatómica, según la Organización Mundial de la Salud (OMS).
¿Qué es la minusvalía?
Entender en profundidad qué es minusvalía puede ser un inicio confuso. En primer lugar, porque la composición del vocablo en español puede arrojar ambigüedades: minus (disminución) y valere (valor). En segundo lugar, porque esta palabra puede interpretarse en dos contextos completamente distintos.
El primero se refiere al deterioro físico o mental de una persona a causa de una enfermedad o mal congénito que provoca que no pueda valerse por sí misma. Según datos de la OMS, una persona puede presentar diversos grados de minusvalía, afectando su integración social o participación plena en algunas actividades.
En el pasado se conocía como personas minusválidas a quienes que presentaban alguna afectación de este tipo, sin embargo, en la actualidad el término más apropiado es persona con discapacidad.
Afortunadamente la OMS en conjunto con las instituciones de gobierno de cada estado, así como fundaciones formadas por asociaciones civiles —en el caso de México—, han implementado estrategias que promuevan la integración de personas con diversos grados de discapacidad dentro de la sociedad y el campo laboral.
Por su parte, la minusvalía en economía es un fenómeno que consiste en la depreciación de los bienes inmuebles a causa de factores que deterioran las condiciones originales de este, o bien cambian de forma negativa el entorno en donde la propiedad se encuentra.
Como mencionamos al inicio, se trata de la disminución del valor de un activo, es decir, que existan pérdidas al momento de llevar a cabo la venta de un instrumento de inversión.
Cuando se presentan desequilibrios económicos, como el ocasionado por la pandemia por COVID-19, algunas inversiones que podían parecer estables sufrieron pérdidas, y es en este tipo de casos cuando los inversionistas se enfrentan a la minusvalía.
Ahora bien, no es común hablar de minusvalía en el contexto inmobiliario, porque generalmente se piensa que los bienes raíces se mantienen en constante aumento conforme pasa el tiempo.
Y es que el mercado inmobiliario es una de las opciones de inversión más seguras y rentables que existen. De acuerdo a datos del Banco de México (BANXICO), el precio de una propiedad puede elevarse hasta en un 30% de un año para otro si la economía crece adecuadamente en este lapso de tiempo.
Factores que detonan la minusvalía en la economía del sector inmobiliario
A pesar de todo lo anterior, existen factores que pueden ocasionar la aparición de esta condición en un inmueble determinado. Algunas veces estas situaciones pueden evitarse, en otras simplemente no es posible hacerlo y habrá que aprender a sortearlas.
Un ejemplo de minusvalía que puede venir a la mente de forma instantánea es lo sucedido en algunos apartamentos, edificios y construcciones ubicados en la Colonia Roma de la Ciudad de México. Antes de los terremotos de 1985, los terrenos en ese lugar tenían cierto valor y prestigio porque se encontraban en una de las zonas más características de la capital del país.
Desafortunadamente, después de los temblores de 1985, muchas construcciones sufrieron daños incalculables. A partir de lo sucedido en este siniestro, las propiedades ubicadas en esa área fueron víctimas de una gran depreciación, puesto que fueron consideradas como zonas de alto riesgo ante actividad sísmica.
El ejemplo anterior deja un poco más claro el concepto de minusvalía. Sin embargo, conviene profundizar un poco más sobre qué situaciones en específico detonan la minusvalía de una propiedad; sabiendo esto será más sencillo evitarla.
Estos elementos detonadores de la devaluación de la propiedad son:
1. Obsolescencia urbana
Es el deterioro que sufren los espacios públicos, edificios, calles o construcciones en una zona específica de un asentamiento humano o colonia. Este fenómeno se conoce también como decadencia urbana y suele ser más común en las grandes ciudades, aunque también puede presentarse en pequeñas poblaciones.
La principal causa de este problema radica en la ausencia —en muchos casos, falta de interés— de los habitantes de la zona, o de las autoridades municipales para el apropiado mantenimiento del lugar afectado.
2. Inseguridad de la zona
Se refiere al índice delictivo de una colonia o región. Cuando dicho indicador es elevado, el valor de la propiedad en dicho sitio suele verse afectado negativamente, pues pierde el interés general por ser habitado o visitado debido al riesgo de ser víctima de algún tipo de crimen.
3. Proclividad a sufrir los estragos de los desastres naturales
Esta situación entra en el ejemplo que se mencionó sobre la Colonia Roma en la Ciudad de México. Los estragos que causan las lluvias, huracanes y terremotos a ciertas regiones pueden causar que los bienes inmuebles que se encuentren en las inmediaciones de esos lugares pierdan su valor original. Esto sucede porque el riesgo de ser dañado por estos eventos naturales es grande.
4. Pérdida del atractivo original
Este problema se presenta cuando, en una propiedad, se pierden los atributos que solían hacerla atractiva. Esto puede suceder por la forma en que evoluciona el asentamiento urbano donde la propiedad se encuentra o por descuido del dueño de este bien inmueble.
5. Modificación de la estructura urbana de la zona
A veces, el crecimiento de la mancha urbana en algunas ciudades provoca que se tengan que construir edificios, amenidades y espacios que dañan la reputación de la propiedad que rodean.
Construcciones como gasolineras, centros de readaptación social, basureros, puentes, aeropuertos, terminales de autobuses o rastros reducen el valor de los bienes inmuebles que rodean.
De acuerdo a lo explicado, la minusvalía es un problema que conviene evitar desde un principio. Todo aquel que tiene o aspira a una propiedad desea que el valor de esta aumente y no que disminuya, por ello, mostraremos algunas acciones pertinentes a realizar para evitar ser víctima de este problema en la medida de lo posible.
Consejos para evitar la minusvalía en los bienes raíces
El decremento en el valor de la propiedad puede llegar a ser un evento fortuito. A pesar de esto, existen una serie de situaciones que sí están en las manos de un inversionista corregir o evitar antes, durante y después de la adquisición de un bien inmueble.
Siempre que se adquiera una propiedad, debe considerarse lo siguiente:
1. Nivel de seguridad de la zona
Es indispensable investigar qué reputación tiene la zona en donde se localiza el inmueble de interés antes de adquirirlo. Este lugar no deberá tener un índice elevado de delincuencia. De lo contrario, su valor podría ir disminuyendo. Esto puede llegar a ocasionar pérdidas cuantiosas al propietario.
Una propiedad en zona de riesgo resulta más difícil de vender o de alquilar, en el peor de los casos puede ser sujeta a invasión de paracaidistas, los cuales resultan nocivos y complicados de expulsar.
2. Calidad de los servicios públicos
Contar con servicios públicos de buena calidad es esencial para evitar la minusvalía de toda propiedad. Por ello, es conveniente verificar que la zona en donde se vaya a adquirir un terreno esté bien equipada con los servicios básicos de alcantarillado, alumbrado, drenaje y agua potable.
En caso de que no sea así, es necesario que, por lo menos, exista la intención próxima de instalar estos servicios. Es esencial agregar que el deterioro de estos servicios es también causa inminente de minusvalía.
3. Inmunidad a los desastres naturales
Conviene adquirir terrenos en las zonas altas de los lugares con actividad pluvial elevada, esto es con el afán de evitar inundaciones.
Del mismo modo, es recomendable que el terreno a adquirir no se encuentre en cerros o cercanos a estos para evitar la desgracia que ocasionan los deslaves. Tratándose de lugares con mucha actividad sísmica, es mejor adquirir terrenos para construir edificaciones de solamente uno o dos pisos.
En el caso de las ciudades del sureste mexicano, el mayor riesgo se encuentra en la exposición a ciclones y huracanes. Sin embargo, el clima de ciudades como Mérida se mantiene cálido la mayor parte del año, y no han tocado tierra huracanes en algunos años.
La principal ventaja de este tipo de situación climática es que se puede conocer con suficiente tiempo de anticipación, para realizar los preparativos pertinentes y proteger nuestras propiedades y bienes materiales.
4. El mantenimiento
Este aspecto es de suma relevancia para no caer en minusvalía. El terreno, y las construcciones dentro de este, deben someterse a mantenimiento de manera constante.
Un mantenimiento general cada 6 meses y uno más a conciencia cada 2 años son una buena solución al deterioro natural de las propiedades, a causa de las inclemencias del tiempo y del uso continuo.
Ante la detección de cualquier otro problema, como la modificación de la estructura urbana de la zona, conviene vender cuanto antes la propiedad y no dejar que el tiempo deteriore más el valor de esta. Esto se debe a que es preferible ganarle poco a la venta de un inmueble que empezar a perder dinero manteniéndolo.
Importancia de la plusvalía en los lotes de inversión
La plusvalía es la otra cara de la moneda. Se puede definir como el aumento al valor de un bien inmueble a través del tiempo ocasionado por una gran diversidad de factores como: la ubicación de la propiedad, la accesibilidad de esta, los servicios localizados en la zona y la infraestructura arquitectónica que posee el inmueble en cuestión.
La diferencia principal entre plusvalía y minusvalía es que el primer concepto representa un aumento en el precio de la propiedad, mientras que el segundo está asociado a pérdidas, deterioros y depreciaciones.
Otro dato importante acerca de la plusvalía es que se puede presentar en tres formas distintas:
- Plusvalía por impacto. Esta forma de plusvalía aparece gracias a la influencia positiva que la construcción de estructuras urbanas o amenidades tienen en el terreno que rodean. Los casos más comunes son la creación de espacios deportivos, centros comerciales, parques y escuelas en las cercanías de la zona en cuestión.
- Plusvalía de tiempo. Este tipo de plusvalía es el que más se presenta en los bienes inmuebles. Se trata del aumento natural en el valor de la propiedad con el paso del tiempo sin tener que invertir nada en la misma. Su incremento en valor obedece a la ley de la oferta y la demanda. Conforme pasa el tiempo, hay más demanda de espacios, por lo tanto, el valor de estos se eleva y la tasa de rendimiento aumenta.
- Plusvalía por moda. Esta suele ser temporal; aparece porque de pronto existen condiciones que hacen que la zona en cuestión comience a ser atractiva para el asentamiento humano, no obstante, como toda moda, cuando el frenesí por ese lugar se calma, el valor de ese lugar vuelve a su nivel original. Un comparativo de esto puede ser la especulación que da origen a las burbujas financieras.
La plusvalía de un bien inmueble es importante porque determina el valor de este. Mientras más grande es esta, mayores son las ganancias que un inversionista puede obtener al vender o rentar su propiedad.
¿Cuál es la plusvalía de los bienes inmuebles en la Península de Yucatán?
La Península de Yucatán es una región preciosa en el sureste mexicano. Geográficamente, esta zona posee los siguientes atractivos naturales:
- Está bañada por las cálidas aguas del golfo de México y del Mar Caribe.
- El clima es estable y cálido-húmedo todo el año.
- Está ubicada en plena selva tropical.
- Tiene una gran diversidad de flora y fauna única en el mundo.
Todos estos atractivos, aunados al crecimiento económico de la región, ocasionan que los asentamientos humanos vayan siendo cada vez más y más prolíferos.
Además, la riqueza cultural de Yucatán y Quintana Roo, en conjunto con sus ricas tradiciones, hace de estos dos estados un destino turístico importante tanto para nacionales como para extranjeros.
Gracias a ello cada vez más extranjeros buscan comprar propiedades en México, ya sea para fines vacacionales, de residencia permanente o de negocio.
El aumento de la popularidad de la Riviera Maya debido a la construcción —y próxima inauguración— del Tren Maya es otro factor que ha puesto los ojos no solo de México, sino también del mundo entero, en ciudades como Mérida, Playa del Carmen y Cancún.
En estos sitios, el crecimiento industrial es hoy por hoy una gran realidad. En 2020 —y según datos del INEGI— la actividad industrial, económica y comercial de la zona se incrementó en más de un 20%.
Lo anterior prepara el escenario perfecto para el aumento de la plusvalía de las propiedades en estos lugares. Nunca antes adquirir una propiedad en esta zona ofreció tantas oportunidades de proyección a tan corto plazo.
Los lotes de terrenos disponibles en este momento tienen un amplio margen de desarrollo, tanto en el sector industrial como en el sector comercial y turístico.
Esta zona del sureste mexicano cuenta con todos los elementos aquí descritos para mantener una plusvalía en aumento:
- Yucatán es una de las entidades federativas con menor índice delictivo del país.
- El crecimiento económico de la zona ha traído prosperidad a la población, y ha aumentado en gran medida la necesidad de multiplicar la presencia de centros comerciales y parques industriales.
- La mancha urbana crece de forma muy interesante en los alrededores de las ciudades de la zona y presenta gran actividad inmobiliaria.
BMF Inversiones, expertos en plusvalía dentro del sector inmobiliario
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