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Tasa de rendimiento: ¿Cómo se calcula en bienes raíces?

Lo que nunca debe faltar en el portafolio de un inversionista profesional es un repertorio de propiedades inmobiliarias para diversificar sus inversiones. Conocer datos como la rentabilidad, el retorno de inversión y —sobre todo— la tasa de rendimiento, te permitirá elegir la mejor opción y que brinde mayores beneficios del capital invertido.

Existen varios elementos que se deben considerar para la determinación de la tasa de rendimiento, entre los cuales la ubicación y la plusvalía juegan un papel fundamental.

Elegir propiedades en ciudades de alta afluencia turística y niveles elevados de inversión extranjera directa, es un acierto que te ayudará a obtener mejores rendimientos de tu inversión. Tal es el caso del sureste del país, en especial los estados de Quintana Roo y Yucatán.

En este artículo te explicaremos a detalle qué es la tasa de rendimiento en bienes raíces y cómo se calcula; además, daremos una sugerencia para quienes deseen tener mejor acompañamiento en sus inversiones.

¿Qué es la tasa de rendimiento en inversiones inmobiliarias?

El rendimiento es la ganancia que se obtiene en una inversión durante un periodo de tiempo. Por lo general, suele expresarse en un término de un año —12 meses—, lo que se conoce como tasa de rendimiento anual.

La tasa de rendimiento en inversiones inmobiliarias en México suele rondar entre el 10% y el 16% al año. En algunos casos especiales, puede llegar hasta 18% anual. Más adelante, mencionaremos algunas ubicaciones para comprar inmuebles que pueden contribuir a que la ganancia anual sea mayor.

casitas de madera con gráfica

En el caso de las inversiones en el sector inmobiliario se pueden obtener rendimientos, así como una paga de dividendos mayor, gracias a dos elementos fundamentales:

  • La plusvalía del inmueble: consiste en el valor que el terreno y la construcción obtienen con el paso del tiempo —el número de periodos de tiempo puede variar dependiendo de diversas variables—, con las mejoras y adiciones que se hagan a la edificación.
  • El cobro de las rentas: si el propietario decide alquilar la construcción o terreno, en lugar de venderlo a los pocos años.

Plusvalía

El paso del tiempo es un elemento que contribuye a que los inmuebles incrementen su valor. Quienes pretenden protegerse de los efectos de la inflación suelen recurrir a la adquisición de predios y edificios.

El dinero fiduciario puede perder su poder adquisitivo, pero las propiedades inmobiliarias sirven como excelentes refugios para vencer este efecto financiero. Esta es una buena forma de mantener finanzas personales estables pese a los desequilibrios económicos que puedan suceder.

Las reparaciones, adiciones y mejoras que se hagan a la construcción contribuyen a que el inmueble incremente su valor; si las instalaciones ofrecen los recursos necesarios para satisfacer las necesidades del comprador o inquilino, este estará dispuesto a pagar la contraprestación.

Así mismo, la ubicación es fundamental para el aumento de la plusvalía, pues si la propiedad se encuentra en una zona de alto desarrollo, cerca de comercios, fraccionamientos residenciales, hospitales, centros escolares y demás, será más cotizada, por lo que su valor aumentará.

Cobro de rentas

Aunque la plusvalía por sí sola ofrece rendimientos con el paso del tiempo, no es la única forma de generar ingresos. También podemos incrementar las ganancias si optamos por invertir en inmuebles que puedan ser arrendados para su uso residencial, comercial o industrial.

Las necesidades de la sociedad han cambiado durante los últimos años. El Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) reporta que la población mexicana ha crecido más de cuatro veces en los últimos 70 años.

Además, México es el país que ocupa el lugar número 11 a nivel mundial de los países más poblados. Con la explotación demográfica cada vez es más necesario contar con más viviendas.

Entre los tipos de propiedad que brindan mayor rentabilidad se encuentran los terrenos comerciales y los industriales, los cuales buscan equilibrar la demanda de vivienda, por la cual se generan oportunidades de negocio relevantes para el área donde se ubican.

Un ejemplo de negocio de arrendamiento que funciona muy bien es el de la renta de terrenos para franquicias, ya que estas empresas son más estables y los contratos de arrendamiento suelen ser por arriba de los 5 años.

CTA de Gran Vía Unifamiliar

La construcción de fraccionamientos es un negocio que ha crecido en los últimos años. Muchos empresarios optan por la compra de un macrolote en el cual puedan llevar a cabo un proyecto de privadas residenciales o fraccionamientos, parques industriales o centros comerciales, entre otros.

Además de la explosión demográfica, debemos reconocer que la cultura ha influido en las necesidades de vivienda y estilo de vida de los mexicanos, en especial por los cambios que han originado la pandemia de COVID-19 a nivel mundial en los hábitos de los ciudadanos.

La necesidad de vivienda va de la mano con el hecho de que la población joven se está independizando, y los nuevos matrimonios buscan un lugar propio para sus familias. 

Esto también ha generado la necesidad de más fuentes de empleo. La Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo revela que en el último trimestre del año 2020 hubo casi 56,000,000 de personas dentro de la población económicamente activa.

Las edificaciones utilizadas para uso industrial y comercial son muy demandadas para cumplir con la necesidad laboral de este sector representativo.

Cabe destacar que la inversión en inmuebles comerciales es mucho más rentable que la realizada en propiedades residenciales. Aquí mostramos las razones:

  • Los inquilinos son empresas. Esto quiere decir que son personas físicas o morales con mayor poder adquisitivo, con una fuente de ingresos estable que garantiza el cobro de la renta.
  • Las zonas en las que residen empresas suelen atraer a otros inversores y negocios. La conglomeración de empresarios ayuda a que la zona incremente su plusvalía.
  • Los contratos de arrendamiento suelen ser de duración más extensa. Las empresas buscan estabilidad y certidumbre, por lo que buscarán extender su contrato por el mayor tiempo posible. Esto ofrece un flujo de efectivo constante para los inversores inmobiliarios que deciden inclinarse por edificios comerciales e industriales.

Mano con saco de dinero en un terreno

Fórmulas para calcular la tasa de rendimiento

Ahora que hemos considerado los factores que contribuyen a incrementar la rentabilidad al invertir en inmuebles, es momento de considerar el cálculo de los rendimientos, es decir, la tasa de retorno.

Es necesario explicar la fórmula para calcular la tasa de rendimiento y ofrecer algunos ejemplos para su mejor comprensión.

El dato que necesitamos conocer para determinar si una inversión es rentable a nuestra satisfacción es el retorno de inversión. Este indicador es también conocido como ROI Retorno de inversión (return on investment).

Tenemos que distinguir entre dos variantes del mismo indicador. Una nos permite medir la rentabilidad bruta y la neta. La mecánica usada para realizar el cálculo del ROI bruto es la siguiente:

ROI bruto = (Ingresos totales/ Inversión) x 100

  • Identificación de los ingresos totales. Esto incluye el alquiler recibido y la plusvalía generada.
  • En este punto, todavía no restamos los gastos que se incurrieron por el mantenimiento del inmueble, ya que solo consideramos el rendimiento bruto (cuando calculemos el neto sí lo haremos).
  • Procederemos a dividir este monto entre la cantidad invertida en el inmueble.
  • El resultado que obtuvimos en el paso anterior lo multiplicaremos por 100 y esto nos arrojará el porcentaje bruto de ganancia.

La tasa de rentabilidad neta se calcula de manera muy parecida. La diferencia con la bruta es que en la neta se incluyen otros gastos indispensables, los cuales se incurren para la obtención de los ingresos y el pago de obligaciones.

Para mejorar el análisis, no olvidemos que se deben considerar cantidades obtenidas en el plazo de un año (rendimiento anualizado).

Si el inversor tuvo que realizar erogaciones para mejorar o reparar el edificio, tendrá que restarlos a los ingresos totales. Estos gastos pueden ser por los siguientes conceptos:

  • Impuesto predial.
  • Impuesto sobre la renta (ISR) causado por el arrendamiento.
  • Honorarios pagados a los agentes que buscan empresarios para que alquilen los establecimientos.
  • Adquisición de materiales para reparaciones o adiciones a la construcción.
  • Salarios relacionados con el mantenimiento, entre otros costos.

Una vez que tengamos identificados estos costos, procederemos a restarlos de los ingresos totales. Dividiremos el resultado entre el monto original de la inversión. Este nuevo cociente lo multiplicamos por 100 para obtener el porcentaje neto de rendimientos.

ROI neto = ((Ingresos totales - Gastos) / Inversión) x 100

La tasa de rendimiento nos permite conocer cuál es la ganancia o pérdida de una inversión, por ejemplo, cuando una persona decide vender su propiedad por menos dinero del que pagó por la propiedad, la misma fórmula se utiliza para calcular la tasa de rendimiento negativa.

Ahora bien, un factor a tomar en cuenta es el valor del dinero en el tiempo (TVM). Esto sucede cuando los flujos de efectivo descontados toman las ganancias de una inversión, y de ella se restan cada uno de los flujos de efectivo, con base en una tasa de descuento. Esto se conoce como tasa interna de retorno (TIR) y flujo de caja descontado (DCF).

Ejemplos del cálculo de la tasa de rendimiento

Para que nos quede más claro el procedimiento para calcular nuestra tasa de rendimiento, incluimos algunos ejemplos prácticos.

Ejemplo 1: ROI bruto. Adquirimos un complejo en el que se cuenta con locales comerciales, los cuales ponemos a disposición de los empresarios. La adquisición sumó en total $10,000,000 de pesos mexicanos, y en el año obtuvimos $3,000,000 de pesos de ingresos por concepto de rentas. El desglose de la fórmula será el siguiente:

Ingresos totales = $3,000,000

Inversión inicial = $10,000,000

ROI bruto = ($3,000,000/ $10,000,000) x 100

ROI bruto = (0.3) x 100 En este punto, eliminamos los signos de pesos, ya que ese es el efecto matemático al dividir dos cantidades con las mismas magnitudes, lo cual da como resultado un número abstracto.

ROI bruto = 30%

Cuando calculamos el rendimiento bruto, no hemos considerado todavía otros gastos que se pudieron originar por el mantenimiento y otros conceptos. Ahora, veamos un ejemplo del cálculo del rendimiento anual con los mismos datos anteriores, pero adicionamos erogaciones.

Ejemplo 2: Cálculo de ROI neto. Para enriquecer el ejercicio, añadiremos los siguientes gastos:

Impuesto predial = $50,000.

Impuesto sobre la renta causado por el alquiler = $900,000.

Salarios del personal de mantenimiento = $400,000.

El total de estos gastos asciende a $1,350,000 pesos mexicanos.

A continuación, tenemos que restar del total de ingresos percibidos y el resultado lo dividiremos entre la cantidad que invertimos en la adquisición del inmueble. El cociente se multiplicará por 100 para obtener el porcentaje de rendimiento neto. Así nos quedará la fórmula si aplicamos la sustitución.

ROI neto = ((Ingresos totales - Gastos) / Inversión) x 100

ROI neto = (($3,000,000 - $1,350,000) / $10 000 000) x 100

ROI neto = ($1,650,000 / $10,000,000) x 100

ROI neto = 0.165 x 100

ROI neto = 16.5%

Este último dato nos indicará en realidad si una inversión inmobiliaria es rentable a mediano y largo plazo. Recordemos que —en los primeros años— no siempre son perceptibles los ingresos, sin embargo, al incrementar la cartera de clientes y la plusvalía el ROI neto incrementará.

Cubos de madera con símbolos de porcentaje

La inversión inmobiliaria en Yucatán y Quintana Roo ofrece ganancias más representativas

Si invertimos en inmuebles destinados para el uso comercial e industrial, podremos obtener mejores rendimientos que los que generan las residencias y casas habitación. Estos resultados son mucho mejores si las adquisiciones se realizan en zonas como Yucatán y Quintana Roo.

Las razones son las siguientes:

  • Cada vez hay más interés por parte de extranjeros con fuerte poder adquisitivo en adquirir propiedades en zonas como Tulum, Cancún y Playa del Carmen. Lo interesante es que el precio puede negociarse en dólares o euros. Cuando estas divisas se aprecian frente al peso mexicano pueden generar ingresos adicionales por fluctuación cambiaria.
  • La inflación en dichas zonas es sostenida, lo que permite que las propiedades incrementen su valor constantemente. Esto, a su vez, deja que el inversor pueda ajustar cada año el monto del alquiler exigido a los inquilinos.
  • La legislación mexicana y la de dichos estados ofrecen garantías a favor de los compradores. Por ejemplo, se exige que el vendedor demuestre que el inmueble está libre de todo gravamen o carga impositiva.
  • Los terrenos en dicha zona son relativamente baratos, lo que permite que la inversión inicial sea más baja. El inversor tendrá la oportunidad de estructurar su estrategia para sacar el máximo provecho a dicha zona para generar rentabilidad.
  • El proceso de escrituración es sencillo. Los fedatarios públicos tienen que aprobar una serie de procedimientos para acreditar su pericia, que les permitirá cumplir sus funciones conforme a derecho. La legal operación de un notario también es indispensable para evitar irregularidades al momento de dar fe pública a una adquisición.

Compra de terrenos para generar rendimientos

Las inversiones en bienes raíces tienen que manejarse de forma responsable, pues —pese a que son de las inversiones más seguras que puedes realizar— siempre es necesario contar con un asesor inmobiliario experto para evitar las trampas legales y procesales que imponen algunos vendedores que actúan de mala fe.

En BMF Inversiones contamos con más de 25 años de éxitos en el sector inmobiliario. Tenemos experiencia en la adquisición y desarrollo de proyectos en zonas industriales y comerciales en zonas como Cancún, Playa del Carmen y Mérida.

Existen oportunidades de inversión para todos: desde la persona que quiere obtener un patrimonio hasta el corporativo que quiere expandir sus redes comerciales. Las opciones más accesibles y que generan mayores ganancias pueden encontrarse con la guía de los expertos de BMF Inversiones.

Invertir en bienes raíces es más sencillo gracias al apoyo de financiamientos bancarios con bajas tasas de interés, a diferencia del precio de las acciones de empresas que pueden estar sujetas a pérdidas por desequilibrios financieros.

Ponte en contacto con uno de nuestros asesores para brindarte información sobre el proyecto que mejor se adapte a tu idea de negocio, y que ofrezca una mayor tasa de rendimiento. El mejor momento para invertir es hoy.

CTA de Intersekia

Topics: Inversión inmobiliaria

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