Las razones por las cuales se decide adquirir un terreno pueden ser varias, por ejemplo iniciar un negocio propio, expandir uno ya existente, como inversión para el retiro, para hacer negocios de compra y venta obteniendo una ganancia con él, entre otras.
Sin importar el motivo por el cual desees comprar un terreno o lote de inversión, es importante definir el uso que se le dará, esta es una pieza clave para el éxito de tu compra porque el uso de suelo varía dependiendo del giro con el cual sea utilizado.
El uso de suelo en México es básicamente el mismo, salvo algunas variaciones en cuanto a trámites o similares por Estado. En este artículo te explicaremos a detalle los tipos de uso de suelo que existen y los conceptos básicos que necesitas conocer al momento de comprar un terreno.
¿Qué es el uso de suelo?
El uso de suelo se define como un conjunto genérico de actividades restringidas que pueden realizarse en un área específica, las cuales son admitidas o restringidas por el Instrumento de Planificación Territorial.
De una forma más sencilla podemos decir que el uso de suelo es el que determina las actividades que se pueden realizar en un predio. Este documento informa qué uso se le puede dar a la propiedad de acuerdo a su ubicación geográfica.
Para poder edificar en un terreno se requiere el documento que avala el uso de suelo y una licencia de construcción, la cual incluye todas las especificaciones técnicas a las que debe atenerse la construcción.
¿Por qué es importante el uso de suelo?
Es importante porque es un requisito que permite actividades comerciales en una propiedad, así como permisos ambientales, entre otros.
También es útil en casos de que ya exista una construcción pero el uso del suelo cambie, esto permitirá que se le siga dando el uso original al predio siempre y cuando cumpla los requisitos aunque este haya cambiado.
Tipos de uso de suelo
De acuerdo a sus características, un mismo terreno puede disponer de más de un tipo de uso de suelo.
Para determinar el tipo de suelo que corresponde se realizan estudios de ordenamiento territorial, y quedan a cargo de los departamentos de desarrollo urbano del estado o localidad que corresponda.
La clasificación puede variar dependiendo del estado o país en el que se encuentre el terreno, sin embargo, te contamos sobre los principales.
1. Residencial
El tipo de uso residencial es el que está destinado a construcción de viviendas, es indiferente si se trata de una vivienda de lujo en zona residencial o una casa de interés social.
Tipos de uso residencial:
- Vivienda: Comprende los edificios departamentales y condominios, casas, conjuntos habitacionales y privadas.
- Hogar de acogida: Puede tratarse de una residencia para ancianos, un refugio para personas en situación de calle, orfanatos u hogares temporales para menores de edad.
- Establecimiento dedicado a hospedaje: Hace referencia a los hoteles, hostales, cabañas, moteles y cualquier otro local que ofrezca servicios de alojamiento.
De igual forma, independientemente de si se presta el hospedaje gratuito o remunerado, no es necesario el cambio de uso, siempre y cuando no se presten servicios comerciales como restaurantes, bares, discotecas, entre otros.
Las constructoras son las principales interesadas en adquirir este tipo de terrenos, ya sea para lotificar y construir fraccionamientos para poner en venta, o vender como lotes de inversión con la idea de construir una vivienda en el futuro.
La principal característica de este tipo de terrenos es que se encuentran en zonas urbanizadas con calles principales, camellones y con accesibilidad cerca de otros fraccionamientos, escuelas y hospitales, así como el acceso a transporte urbano pensando en las necesidades de los futuros residentes.
También se entregan con los servicios de agua potable y energía eléctrica funcionando, así como alumbramiento público y calles pavimentadas.
2. Actividades productivas
Con actividades productivas nos referimos a aquellas que comprenden varios tipos de industria o que tienen un impacto similar al industrial.
Para llevar a cabo este tipo de actividades se requiere contar con los permisos necesarios de uso de suelo, así como el cumplimiento de las normas ambientales, entre otras disposiciones pertinentes.
Entre las principales actividades industriales que requieren este tipo de permiso para uso de suelo podemos mencionar:
- Actividades industriales: Las principales son la industria química, la metalúrgica, la industria de construcción, la mecánica, la de manufactura y la de alimentos.
- Agricultura: Comprenden campos para cultivos, hortalizas, invernaderos, agroindustria, galpones, silos, entre otros.
- Ganadería: Incluyen prados para ganado, galpones, establos y más.
- Pesca y caza: Podemos mencionar los centros de cultivo acuícola, las caletas para pescadores, y las Áreas de Manejo y Explotación de Recursos Bentónicos (AMERB).
- Silvicultura: Es un conjunto de actividades relacionadas con el uso, aprovechamiento y manejo de los bosques, por ejemplo las plantaciones de árboles, galpones, aserraderos y bosques nativos.
- Explotación de minas y canteras: Se refiere a la exploración, explotación y manejo de los minerales y combustibles fósiles como el carbón, el lignito, el petróleo y el gas.
Estas actividades productivas pertenecen al sector primario, y en su gran mayoría no pueden desempeñarse dentro de las ciudades, por lo que se destinan extensiones de tierra para su uso exclusivo a las afueras, para evitar que perjudiquen a la población.
En el caso de la agricultura y la ganadería, se requiere llevar a cabo estudios de suelo que avalen que la tierra es apropiada para estas actividades.
En nuestro artículo 7 ideas de negocio para ganar dinero con un terreno te hablamos con más detalle sobre el uso de una propiedad para la industria o la ganadería.
3. Equipamiento
Las actividades de equipamiento abarcan varios sectores y ramas productivas, las cuales proporcionan productos y servicios que complementan el resto de las actividades.
Para mencionarlo de una forma más sencilla, este de uso de suelo se enfoca más bien al sector comercial, es decir, si deseas adquirir un terreno para poner un negocio debe contar con el permiso de uso de suelo para fines comerciales.
Entre los principales ejemplos de actividades de equipamiento comerciales encontramos:
- Comercio: Abarca negocios en general como restaurantes, almacenes, mercados, lavanderías, papelerías, tiendas de conveniencia, plazas comerciales y muchos más.
- Servicios: Incluye servicios de uso común como los bancarios, de correo, oficinas de gobierno, legales como despachos jurídicos y notarías, entre otros.
- Seguridad: En este tipo de actividades comprenden las estaciones de policía, de bomberos, así como las prisiones y reformatorios.
- Salud: Abarca hospitales, consultorios, clínicas y similares.
- Sociales: Pueden ser juntas de vecinos y organizaciones comunitarias.
- Científicas: Se refiere a centros de investigación y laboratorios.
- Educación: Centros educativos de todos los niveles, desde estancias infantiles hasta universidades, ya sean de gobierno o privados.
- Deporte: Engloba espacios como gimnasios, clubes deportivos, estadios, canchas, piscinas, entre otros.
- Esparcimiento: Incluyen establecimientos como zoológicos, parques, casinos, centros de juegos, ferias, centros comerciales y más.
- Cultura: Abarca actividades culturales como museos, cines, salas de arte, teatros, bibliotecas, entre otros.
- Culto: Comprende espacios usados con fines religiosos como iglesias, templos, sinagogas, mezquitas, conventos.
El sector comercial abarca una gran variedad de establecimientos con diferentes usos como los que mencionamos. A diferencia del sector industrial, los comercios pueden coexistir dentro de la ciudad sin perjudicar a la población y en conjunto con las unidades habitacionales.
Ahora bien, de acuerdo a su escala de equipamiento y a su ubicación y carga de ocupación podemos clasificar las actividades de equipamiento en las siguientes:
- Equipamiento mayor: Comprende una carga de ocupación mayor a las 6000 personas.
- Equipamiento mediano: Abarca una carga de ocupación que va desde las 1000 hasta las 6000 personas.
- Equipamiento Menor: Contempla una carga de ocupación que va desde las 250 hasta las 1000 personas.
- Equipamiento básico: Incluye una carga de ocupación de hasta 250 personas.
Este tipo de uso de suelo es de los más populares porque los beneficios de comprar un terreno en zona comercial son muchos, por las ventajas que proporciona a largo plazo haciendo crecer tu dinero de forma segura y con la posibilidad de obtener ganancias extras si decides darlo en renta a una franquicia.
Existen empresas en el ramo de bienes raíces —como BMF Inversiones— que otorgan certeza jurídica en la compra de sus propiedades y garantizan tu inversión.
4. Infraestructura
Este tipo de uso de suelo se refiere al conjunto de obras públicas, edificaciones, instalaciones, sistemas y redes que permiten el normal funcionamiento de la vida ciudadana en los países y otras formas de organización social.
Los principales sistemas que utilizan este tipo de uso de suelo son:
- Infraestructura de transporte: Se encuentra conformada por un sistema vial cuyo fin es el el traslado de personas y mercancías, por ejemplo las terminales de transporte terrestre, aeropuertos, vías y estaciones ferroviarias, las carreteras, puentes y los puertos, por mencionar los más importantes.
- Infraestructura sanitaria: Se refiere a las redes capaces de proveer servicios básicos de distribución de agua potable, plantas de tratamiento de agua, alcantarillado, disposición final de residuos, entre otras.
- Infraestructura energética: Comprende los canales de generación o distribución de energía, por ejemplo los pozos de extracción de petróleo, las refinerías, pozos para extracción de gas natural y gasoductos.
- Infraestructura de telecomunicaciones: Es la encargada de distribuir información, trasladar voz y video utilizando medios de comunicación ahorrando la necesidad de las personas para transportarse de un lugar a otro para obtenerla. Ejemplos de esto son los canales de televisión, de telefonía, antenas de radio y celular, entre otros.
Este tipo de uso de suelo, por lo general, es utilizado por instituciones gubernamentales, las cuales son las encargadas de realizar proyectos a gran escala como carreteras federales, puentes y la infraestructura necesaria para el funcionamiento de la sociedad.
Se requieren permisos especiales que garanticen la construcción de edificaciones destinadas a infraestructura en cualquiera de sus clasificaciones.
5. Espacio público
Como su nombre lo indica, el uso de suelo para espacio público se refiere al territorio en el que cualquier persona tiene derecho a estar y transitar libremente, sin importar si son espacios al aire libre o cerrados.
Ejemplos claros de esto son:
- Parques
- Áreas verdes
- Plazas
- Calles
- Bibliotecas
- Centros comunitarios
El espacio público puede regirse bajo los siguientes conceptos:
- Bienes nacionales: son los que pertenecen a la nación, es decir, que se encuentran en territorio nacional y le pertenecen a todos sus habitantes.
- Bienes nacionales de uso público: son los inmuebles que siendo del dominio de la nación están destinados al uso de los habitantes.
- Bienes del estado o bienes fiscales: son aquellos que no necesariamente pertenecen a sus habitantes, son bienes del estado que carecen de otro dueño.
Al igual que el uso de suelo para infraestructura es el gobierno el que autoriza los permisos pertinentes y determina cómo será utilizado dicho espacio público de acuerdo a las necesidades de la localidad.
6. Área verde
A diferencia del espacio público, los territorios destinados para áreas verdes no son bienes nacionales y el propietario puede variar, ya sea una persona natural, jurídica, privada o pública.
Las áreas verdes tienen definidos sus límites exactos y deben tener como mínimo el 90% de espacios abiertos y las construcciones que se autorizan no deben sobrepasar en conjunto el 10% del terreno.
Algunos ejemplos de terrenos con uso de área verde son parques con extensiones de tierra conformadas por árboles, plantas, jardines urbanos y jardines históricos.
Las áreas verdes funcionan como pulmones para la localidad y son de vital importancia dentro de la infraestructura de una comunidad.
Marco regulatorio y normativo
Ahora que conoces los usos de suelo en México, te hablaremos brevemente de la importancia de los Instrumentos de Planificación Territorial (I.T.P.) para definir los usos en cada zona.
Los I.T.P. Son los instrumentos por los cuales se llevan a cabo las políticas para la protección y aprovechamiento del suelo en el territorio nacional, sin importar si se trata de suelo urbano o rural.
De acuerdo a los niveles de acción los I.T.P. se clasifican en:
1. Nacionales
- Ley General de Urbanismo y Construcciones (L.G.U.C).
- Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (O.G.U.C.).
2. Regionales
- Plan Regulador Intercomunal (P.R.I.).
- Plan Regulador Metropolitano (P.R.M.).
3. Comunal
- Plan Regulador Comunal (P.R.C.).
- Plan Seccional (SECCIONAL).
4. Otros
- Límite Urbano
- Disposiciones complementarias.
Los Programas de Desarrollo Urbano —así como los Parciales de Desarrollo Urbano— determinan los usos de suelo permitidos en cada extensión territorial con el fin de establecer las actividades que pueden realizarse en cada zona en pro de la comunidad.
Terreno con el uso de suelo adecuado para tu proyecto
Ahora que conoces los tipos de suelo será más sencillo elaborar un plan de negocio, y conocer de forma certera el tipo de terreno que requieres para tu proyecto de inversión, así como los factores para evaluar los riesgos que conlleva.
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