La búsqueda de opciones para invertir en un inmueble que rinda frutos económicos a futuro, pone sobre la mesa un tema al que muchos inversionistas primerizos se enfrentan: una notable diferencia en los costos los terrenos de inversión.
Como toda inversión inmobiliaria, la compra de un terreno implica informarse y comparar las opciones que el mercado ofrece. Dentro del proceso de compra, este momento es determinante para los beneficios y estabilidad que brindará a futuro dicha inversión.
Ante esta búsqueda, puede presentarse una opción aparentemente más conveniente debido a sus bajos costos: los lotes ejidales. Se trata de porciones de tierra que el gobierno otorga a los habitantes de una zona para que lleven a cabo los proyectos que la Asamblea Ejidal determine en función de las necesidades de la comunidad.
¿Cuáles son las diferencias entre un terreno ejidal y uno legal?
A pesar de que ambos son extensiones de tierra, los terrenos legales y ejidales tienen una serie de características que los diferencian por su uso y modalidad. A continuación, profundizaremos en ellas.
1. Documentación de propiedad
El Registro Público de la Propiedad es una institución que concentra toda la información relacionada a los dueños, transferencias y modificaciones que se han realizado en el registro de un inmueble en particular. A través de éste, los futuros propietarios pueden obtener seguridad jurídica verificando aspectos como:
- Quién es el dueño actual de la propiedad.
- Que la propiedad esté libre de gravamen.
- Que el propietario realmente tenga la facultad de usar y disfrutar el inmueble.
Los terrenos legales en Yucatán están inscritos en el Registro Público de la Propiedad, para lo cual, es necesario que el dueño -ya sea particular o inmobiliario-, cuente con las escrituras debido a que en éstas se coloca el sello que demuestra su inscripción.
En el caso de los terrenos ejidales, éstos cuentan con un certificado parcelario cuya única función es autorizar a los ejidatarios para utilizar la tierra que el estado les otorgó; más no los acredita como dueños.
2. Tipo de propietario
Al tratarse de tierras otorgadas por el gobierno, los terrenos ejidales son propiedad del estado, por lo que los ejidatarios no tienen ninguna facultad jurídica para vender, heredar o rentar; y están obligados a entregar las tierras al gobierno en caso de que éste decida expropiarlas.
Por el contrario, los terrenos privados pertenecen a una sola persona, quien tiene total libertad de utilizarlo como más le convenga; ya sea vendiéndolo o heredando a su familia debido a que cuenta con la documentación que lo avala como único y verdadero propietario.
3. Permisos de uso
Mientras que en los terrenos de propiedad privada se tiene la libertad de desarrollar cualquier proyecto como una casa o comercio -dependiendo del uso de suelo-, los terrenos ejidales únicamente pueden utilizarse para desarrollar las actividades u obras que especifique la Asamblea Ejidal para beneficio de la población.
4. Proceso de compra
Para concluir el proceso de compraventa de un terreno de propiedad privada, es necesario escriturar a nombre del nuevo propietario y asentar este cambio de dueño en el Registro Público de la Propiedad.
En el caso de los terrenos ejidales, no debe llevarse a cabo este trámite ya que la persona a quien se le otorgó no puede vender esas tierras, únicamente puede cederlas a otros ejidatarios.
5. Pago de impuestos
Todos los propietarios de un inmueble -incluyendo los terrenos-, deben pagar anualmente un impuesto predial. En el caso de un terreno ejidal, los ejidatarios no tienen esta obligación, sin embargo, deben cubrir una cuota de contribución al ejido.
Riesgos de no contar con certeza jurídica
Desde una primera óptica, los lotes ejidales en Yucatán pueden parecer una mejor opción para invertir sin destinar una cantidad fuerte de dinero debido a los costos accesibles, sin embargo, se trata de una “ventaja” a corto plazo, ya que adquirir uno de estos terrenos puede detonar algunos problemas a futuro:
- Se trata de propiedades que pertenecen al estado, por lo tanto, su venta es ilegal.
- La “venta” de terrenos ejidales está expuesta a fraudes, pues al no existir un documento que acredite su propiedad, puede haber múltiples “dueños” de una misma tierra.
- El estado tiene pleno derecho de expropiar la tierra en cualquier momento, por lo que existen probabilidades de perder el terreno y lo invertido en él.
- Al no contar con un documento que avale la propiedad de estos terrenos, no se tiene un respaldo que brinde seguridad jurídica para proteger al inversionista, sus derechos y el terreno en sí.
Beneficios de contar con un título de propiedad
Partiendo de que la adquisición de un terreno representa una inversión a futuro, lo más recomendable es contar con el título de propiedad inscrito en el Registro Público de la Propiedad y toda la documentación legal que avale la posesión de una propiedad y brinde beneficios jurídicos y económicos:
- Acreditación como único y verdadero propietario, lo cual otorga total derecho sobre el terreno adquirido.
- Obtención del respaldo de instancias jurídicas ante cualquier inconveniente que pueda presentarse frente a terceras personas.
- Facilidad para heredar o vender, debido a que se podrá comprobar quién es el propietario y a su vez, se brinda seguridad jurídica a la parte compradora, lo cual le brinda mayor valor al inmueble.
- Acceso a financiamientos hipotecarios utilizando el inmueble como garantía para las entidades financieras.
Si bien es importante dar prioridad a los terrenos cuyo costo se apegue al presupuesto destinado para ello, también es fundamental pensar en el costo-beneficio de la inversión a realizar, ya que no vale la pena poner en riesgo el dinero por un terreno que no garantiza la seguridad y estabilidad que se busca en una inversión.
En este sentido, aunque requiera una mayor inversión, lo recomendable es adquirir un terreno que cuente con la documentación completa y cumpla con los aspectos legales que rigen este tipo de propiedades; pues esto se traducirá en protección patrimonial y mayores beneficios a futuro.
En BMF Inversiones sabemos que puede resultar complicado identificar los terrenos que te brindarán dicha estabilidad, por eso, contamos con un equipo profesional listo para orientarte sobre los terrenos legales en Yucatán y los beneficios que ofrecen frente a los lotes ejidales.
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