<img height="1" width="1" src="https://www.facebook.com/tr?id=423048064961722&amp;ev=PageView &amp;noscript=1">

¿Qué es la valuación inmobiliaria y por qué es importante?

Invertir en el mercado inmobiliario mexicano es una excelente decisión. Más específicamente, en los estados de Yucatán y Quintana Roo, que siguen siendo polos productivos de grandes oportunidades.

Esto se debe al incremento que se ha venido dando en los desarrollos inmobiliarios enfocados en el sector comercial e industrial. Todo esto hace imprescindible la ejecución de una valuación inmobiliaria profesional.

El auge inmobiliario puede pensarse sorpresivo, dados los problemas que plantea la actual crisis económica y los tiempos de pandemia. Sin embargo, todo se debe al aumento constante de las inversiones y de la plusvalía dentro del territorio nacional.

Es importante contar con una asesoría especializada en cuanto a las valuaciones de rigor, para obtener el mejor provecho posible sobre las inversiones en bienes raíces. Por ello, a continuación te hablaremos de todos los pormenores de la valuación inmobiliaria, y por qué es importante realizarla antes de invertir.

¿Qué es la valuación inmobiliaria?

Es una revisión o valoración que se realiza mediante un dictámen técnico imparcial por medio del cual se estima el valor de una empresa, una casa, edificio, terreno o cualquier otra propiedad considerando factores como su condición física y ubicación.

También se toman en cuenta los estándares del mercado y la documentación requerida de la propiedad, según el uso que se le vaya a dar. Esta actividad se aplica también en el mundo de las finanzas.

Banner de guía para invertir en el sureste mexicano.

Ámbitos de aplicación de la valuación inmobiliaria tradicional

Entre los diferentes sectores de la economía en los cuales se aplica una valuación, podemos mencionar los siguientes:

  • De activos financieros. Se establece el valor estimado de los flujos de fondos, la valoración de los precios de mercado de los activos, el valor de las opciones sobre las acciones u otra clase de activos, valores futuros y otros.
  • De empresas. Se refiere a los procesos de auditoría donde se revisan los estados financieros o contables en el caso de las compañías con emisión pública de acciones. Se procura conocer los valores de los activos en función de su valor de costo o de reposición.
  • Inmobiliaria. Se centra en la determinación del valor económico o valor del mercado, de diferentes tipos de bienes inmuebles, en relación con un fin específico.

Ahora bien, en cuanto a qué es la valuación inmobiliaria tradicional, se puede explicar principalmente como un estudio que se encarga de determinar el valor del suelo o terreno relativo a una propiedad, así como de las bienhechurías que se encuentran dentro de esta.

En otras palabras, es una investigación que se lleva a cabo con el objetivo de valorar o tasar un bien inmueble según su valor comercial.

Asimismo, en el proceso de la valuación se toman en cuenta aspectos como la ubicación, el valor actual del mercado, la información legal, el tiempo de uso, el estado o las condiciones del inmueble. También se consideran factores como la vida útil restante, la calidad de la construcción y el propósito o utilización que se le dará a la propiedad investigada.

Pasos para la valuación de inmuebles y elementos a considerar

La valuación inmobiliaria puede llevarse a cabo en los tres pasos que se describen a continuación:

1. Individualizar la propiedad

El primer paso es  analizar el inmueble que será objeto del avalúo inmobiliario para poder calcular y entender su precio. Es importante tener en cuenta sus características básicas, el tipo de propiedad, la cantidad de divisiones o ambientes y la ubicación.

Asimismo, se considerarán variables secundarias como las reparaciones realizadas en el inmueble, la calidad de los materiales empleados en la construcción y el estado estructural del edificio del cual el inmueble pudiera formar parte.

También se considerarán la disponibilidad y calidad de las áreas comunes y medios de acceso como los pasillos, escaleras, ascensor y otros.

2. Identificar propiedades similares y calcular el valor del metro cuadrado

En este punto se lleva a cabo un análisis comparativo con propiedades de características similares a las del inmueble que se evalúa. Este paso es considerado uno de los más importantes, puesto que, de esa comparación, se logrará establecer un precio competitivo del inmueble.

Luego de completada esta investigación, deberá tenerse en cuenta el precio del metro cuadrado de propiedades similares dividiendo el valor de cada propiedad entre los metros cuadrados de sus respectivas superficies.

Pilas de monedas, lupa, casas de madera

De acuerdo con ciertos espacios de la propiedad que pudieran distorsionar la estimación de valor se deben considerar algunos aspectos. Por ejemplo, si la propiedad posee un depósito o anexo, debe sustraerse el valor de este al valor de la publicación.

Por otro lado, suele ocurrir que las propiedades cuentan con superficies o secciones cubiertas, semicubiertas y descubiertas, que hacen que las estimaciones del precio varíen.

Un coeficiente comúnmente utilizado y sencillo es el siguiente:

  • Superficie cubierta: Calcular un (01) metro de superficie cubierta como un (01) metro de superficie computable.
  • Superficie semicubierta: Tomar dos (02) metros de superficie semicubierta como un (01) metro de superficie computable.
  • Superficie descubierta: Asumir cuatro (04) metros de superficie descubierta como un (01) metro de superficie computable.

Luego, se aplica un sencillo cálculo matemático:

Valor m2 = (Precio de Publicación - Precio de Depósito (o Anexo) según el promedio de la zona) / Superficie Computable Total)

El cálculo antes mostrado deberá repetirse con todas las propiedades aptas para su comparación con el inmueble objeto de la valuación.

3. Determinar el valor de la propiedad

Consiste en determinar la superficie total del inmueble; una vez obtenida se multiplica por el valor promedio del metro cuadrado de las propiedades utilizadas en la comparación. Si se sigue cuidadosamente este procedimiento, obtendremos el valor de la propiedad.

¿Quién lleva a cabo una valuación de bienes raíces?

Básicamente, el trabajo de levantar toda la información relacionada con una propiedad, y realizar los cálculos correspondientes a una valuación de bienes raíces debe ser llevado a cabo por un profesional conocido como valuador. Esta persona debe cumplir con los siguientes requisitos:

  • Formación técnica o universitaria especializada de acuerdo al tipo de bienes que evaluará.
  • Conocer el formato de avalúo y tener conocimiento para realizar los análisis y cálculos que exige dicho formato.
  • Recibir el alta en el Padrón Nacional de Peritos Valuadores.
  • Contar con el debido registro en el portal de la Sociedad Hipotecaria Federal.

Agente valuador de bienes raíces

Criterios y principios de un valuador

Los criterios y principios que debe tener en cuenta todo valuador pueden ser variables, sin embargo, los más relevantes tanto en el caso de las valuaciones de nivel residencial como comercial e industrial deben centrarse en los siguientes aspectos:

  • Objetividad. Emplear criterios objetivos y datos fácilmente comprobables, cuyas fuentes sean verificables.
  • Certeza de las fuentes. La información, precios unitarios, índices, proyecciones, curvas de depreciación y bases de cálculo que se utilicen deben surgir de fuentes de profesionalidad comprobada. Estas deben ser referenciadas en el informe emitido.
  • Transparencia. Manifestar las limitaciones, fuentes probables de error y revelar los supuestos tomados en cuenta.
  • Integridad y suficiencia. Presentar en los avalúos toda la información que permita a otros valuadores y entes relacionados determinar el valor total del avalúo realizado, sin que sea necesario acudir a fuentes externas. Además, deben poderse verificar todos los cálculos que apoyen el resultado final.
  • Independencia. El o los avalúos deben ser ejecutados por personas que, de forma directa o indirecta, carezcan de interés en el resultado del estudio o en sus posibles utilizaciones, así como de vinculación alguna con las partes interesadas. Los valuadores no deberán tener ninguna relación de parentesco, subordinación o dependencia con los establecimientos de crédito, los deudores o acreedores.

Motivos por los que se realizan las valuaciones

En concordancia con lo expresado anteriormente, el papel fundamental de las valuaciones inmobiliarias es establecer los precios de los bienes raíces con respecto al valor real del mercado en el presente.

Esto permite tanto al comprador como al vendedor disponer, por ejemplo, de cifras precisas para solicitar un monto de crédito hipotecario que cubra la inversión a realizar. Como parte del proceso de escrituración, este debe figurar entre la documentación que se entrega al notario público.

En ese sentido, las diferentes razones o motivaciones que hacen necesario recurrir a las valuaciones inmobiliarias van íntimamente ligadas a los distintos tipos de avalúos que existen. Estos son los siguientes:

  • Avalúo comercial. Estima el valor de un bien para determinar el monto de venta o de compra. Se utiliza en investigaciones como estudios de mercado que garanticen la rentabilidad y futuro desarrollo de una propiedad determinada.
  • Avalúo fiscal o catastral. Funciona como aval para el pago de impuestos.
  • Avalúo para determinar rentas. Es un informe de rentas donde se detalla de una manera clara y consistente lo información reflejada en los contratos de arrendamiento.
  • Avalúo hipotecario. Sirve para determinar el precio de una propiedad ante la solicitud de un crédito hipotecario.
  • Avalúo para seguros. Se realiza para definir el valor invertido en una propiedad incluyendo, en algunos casos, el suelo. Se procede al cálculo de la póliza de seguros sobre el avalúo.
  • Avalúo de expropiación. Se aplica cuando una edificación o terreno es ocupado por una entidad gubernamental para realizar cualquier actividad. Aquí se determinan los bienes afectados y se tasa el valor a pagar a los dueños.
  • Avalúo para medir el potencial de desarrollo. Permite conocer el valor máximo del suelo considerando las bienhechurías que tenga.

Valor de una casa

Beneficios de la correcta valuación de un inmueble

Al momento de adquirir una propiedad, es normal que surjan temores e interrogantes debido a la factibilidad de la inversión en medio de un mercado y una economía tan cambiantes.

No obstante, el sector inmobiliario ha demostrado ser estable aún en tiempos de crisis, aunque, como en toda inversión, asegurarse de lo que se adquiere no puede pasarse por alto.

Por ello, es sumamente necesario realizar la correcta valuación del inmueble para contar con números precisos y tomar, de una manera rápida y con seguridad, la decisión de invertir en su adquisición.

Con esto como base, a continuación te mencionamos los beneficios que aporta una tasación ajustada a la realidad:

  • Estimación precisa del precio del inmueble. Saber el precio real del inmueble y si este se ajusta a los precios reales del mercado, y en especial al precio de venta.
  • Conocer las características del inmueble. Como los metros cuadrados que tiene el terreno, los metros cuadrados de la construcción, los servicios disponibles y si están ajustados a la legislación vigente.
  • Ubicación. Se tiene una certeza y valoración del sitio donde se encuentra la propiedad y se hace una comparativa de los precios de acuerdo a la zona, además de confirmar la dirección electrónica que tiene el predio en el Registro Público de la Propiedad.
  • Permite tener una garantía real del estado. Ya que se puede conocer si el inmueble se encuentra en óptimas condiciones de conservación, los materiales utilizados para la construcción y si estos cumplen con los estándares mínimos de calidad.
  • Tiempo de vida útil restante del inmueble. Esto, aunado a lo anterior, certifica que, a futuro, las bienhechurías no presentarán ningún daño oculto que pueda ocasionar algún problema o accidente.
  • Es realizado por profesionales certificados. Los profesionales están debidamente avalados por una institución estatal o financiera. Esto genera una total confianza tanto para el ofertante de un inmueble como para el comprador, debido a que la valuación tendrá la debida validez legal. Todo esto contribuye a que exista certeza jurídica.

En definitiva, contar con un servicio efectivo de peritaje o valuación contribuirá con una acertada toma de decisiones en cuanto a las inversiones que se requieran a la hora de comprar propiedades.

Esto cobra una mayor relevancia si se trata de inversiones en terrenos destinados a grandes proyectos de construcción y —específicamente— a los proyectos inmobiliarios de gran auge, como los que se están llevando a cabo en Cancún, Mérida y Playa del Carmen.

¿Dónde conviene invertir en bienes inmuebles?

Muchas razones hacen muy convenientes las inversiones en el mercado inmobiliario mexicano. La más importante radica en los índices de crecimiento económico que hemos observado en el país desde el año 2010 (datos del INEGI).

Adicionalmente, la economía de México se ha ido levantando de manera lenta, pero sostenida, desde el desplome a nivel mundial provocado por la pandemia en los inicios del 2020.

El sureste mexicano se erige como una región vibrante y prometedora en materia inmobiliaria, con un gran potencial de desarrollo. En esta zona el metro cuadrado de terreno es más económico que en otras zonas del país, además de que la oferta inmobiliaria es mayor.

La Península de Yucatán es sin duda la mejor opción para invertir en épocas actuales, sobre todo, si se busca diversificar en estados como Quintana Roo y Yucatán por sus muchos atractivos y alta afluencia turística.

El estado de Yucatán se ha colocado en el cuarto lugar a nivel nacional y en primer lugar en la zona en crecimiento económico.

El sector inmobiliario en el sureste, pero principalmente en Yucatán se encuentra en su mejor momento gracias a grandes proyectos como es el caso del Tren Maya que pretende impulsar la economía de la zona. Por lo que resulta una excelente opción para expandir tu empresa o industria o emprender un negocio.

Por su parte Quintana Roo tiene dos de los destinos turísticos más importantes del mundo: Playa del Carmen y Cancún, en las cuales los grandes inversionistas han puesto los ojos y han buscado tener presencia.

Invierte con inmobiliarias que cuenten con valuaciones certeras en sus propiedades

Como hemos mencionado a lo largo de este artículo, el correcto avalúo de una propiedad es uno de los pasos en el camino para asegurar una inversión exitosa, y por ello, contactar empresas inmobiliarias serias y con experiencia es pieza clave.

En BMF Inversiones brindamos un servicio de valuación inmobiliaria que cumple con todos los requisitos de la ley. Contamos con más de 25 años de éxitos en bienes raíces avalados por estudios de mercado que garantizan el potencial de desarrollo de cada uno de nuestros proyectos comerciales e industriales.

Ponte en contacto con nosotros para que uno de nuestros asesores profesionales te brinde información sobre los proyectos que tenemos disponibles en las mejores ciudades del sureste mexicano.

Un servicio de valuación confiable te permitirá hacer buenas inversiones y obtener en el futuro una gran rentabilidad y pronto retorno de la inversión. Acércate a nosotros para recibir más información. Si deseas conocer más temas relacionados a bienes raíces, te invitamos a visitar nuestro blog.

Triángulo

Topics: Inversión inmobiliaria

¿Te gusta lo que estas leyendo?

Suscribete para recibir los mejores consejos para inversionistas.