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¿Qué es el fideicomiso inmobiliario y en qué consiste?

Entre las distintas opciones que existen para invertir en bienes inmuebles, el fideicomiso inmobiliario ha cobrado relevancia gracias a las ventajas que ofrece, pues es apto para el desarrollo de un proyecto, por ejemplo: edificios de oficinas, centros comerciales, entre otros. 

Los fideicomisos inmobiliarios son formas de fortalecer al sector inmobiliario, uno de los más importantes en México, y de participar en el crecimiento sostenido que ha presentado en los últimos años. Además, es una alternativa real para invertir en el sureste mexicano.

Cada vez más son los empresarios y extranjeros que optan por esta forma de inversión, en especial en estados con altas tasas de Inversión Extranjera Directa (IED) como lo son Yucatán y Quintana Roo.

Los fideicomisos pueden ser de diferentes tipos según la finalidad de cada uno, pero siempre comprenden tres componentes, por ello, en este artículo te hablaremos de sus principales características, cuáles son las partes que los componen, cómo comprarlos y venderlos y cómo afectan el mercado inmobiliario.

¿Qué es un fideicomiso?

El fideicomiso inmobiliario es un contrato a través del cual las personas físicas o morales transmiten a la banca la titularidad o propiedad de bienes o, en su caso, de derechos. Esto con el fin de destinarlos a usos lícitos y determinados a favor de un beneficiario.

Es una figura jurídica compuesta por tres partes: el fideicomitente que transmite la propiedad o titularidad de los bienes o derechos, el fiduciario (una institución financiera) que es quien recibe esta encomienda y el o los fideicomisarios que son quienes reciben los beneficios.

Lo anterior se puede desglosar de la siguiente forma:

  • El fideicomiso se trata de un contrato.
  • Se presenta una transferencia de dominio legal al fiduciario, es decir, hay un cambio de dueño.
  • Los bienes se destinan a objetivos lícitos y establecidos en el contrato.
  • El fiduciario es la Institución que recibe y gestiona los bienes del fideicomiso.

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Principales tipos de fideicomiso

La Ley Orgánica de la Administración Pública Federal permite la creación de fideicomisos que deben cumplir las normas de transparencia de cualquier institución pública. Los tipos de fideicomiso más comunes son:

  • Fideicomisos de administración. Es un contrato mediante el cual el fideicomitente transmite, afecta y entrega en fideicomiso valores, recursos, bienes o derechos para que sean utilizados en fines legales y específicos. Se encomienda la realización de estos fines con el principal objeto de administrarlos.
  • Fideicomiso de garantía. En este contrato, de igual manera, el fideicomitente transmite y entrega recursos, bienes o derechos en un fideicomiso; sin embargo, en este caso se debe garantizar al fideicomisario el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago.
  • Fideicomiso de inversión. Se tiene como fin la inversión del patrimonio del fideicomiso, y se encomienda la realización de tales fines al fiduciario. El principal objetivo en esta situación es invertir el patrimonio.
  • Fideicomiso inmobiliario. Es el contrato mediante el cual se transfieren bienes inmuebles y/o recursos financieros para que el fiduciario los gestione y administre con el objeto de desarrollar un nuevo proyecto comercial, industrial, turístico o de vivienda. Al final, y siguiendo las instrucciones del contrato, se transfieren los inmuebles construidos a los beneficiarios.

Diferencia con los fideicomisos de inversión inmobiliaria

También conocidas como FIBRAS, son inversiones de capital para adquirir ganancias de bienes inmuebles como locales comerciales, oficinas, hoteles, etc.

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria ofrecen la oportunidad de participar en el financiamiento de proyectos en bienes raíces a inversionistas, que reciben como beneficio el dinero de la renta mensual.

También son administrados por un fiduciario que es una institución de crédito a cargo de inmuebles, pero a diferencia de otras compañías inmobiliarias, las FIBRAS no desarrollan propiedades para revenderlas. En su lugar, compran y desarrollan inmuebles para operar como parte de una cartera de clientes.

Por otro lado, un REIT (Real Estate Investment Trust por sus siglas en inglés), es una empresa que posee bienes raíces con el objetivo de producir rentas. Los REIT ofrecen la posibilidad de comprar participaciones para acceder a la parte proporcional de rentas que produce.

Invertir en un REIT es una tendencia que se ha hecho popular en varios países como Canadá, Estados Unidos, Francia, Japón, entre otros. Al igual que otros instrumentos financieros, se puede invertir en REIT que cotizan en la bolsa de valores como con la compra de acciones, con la misma transparencia y disponibilidad de datos.

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces, fibras o REIT es una buena oportunidad para participar en proyectos inmobiliarios si no se cuenta con mucho capital, es posible encontrarlos de acuerdo a diferentes presupuestos, lo que supone una ventaja competitiva.

Elementos un fideicomiso inmobiliario

Este instrumento es ideal para crear y desarrollar emprendimientos en bienes raíces con capital de terceras personas. Como mencionamos al inicio, un fideicomiso se compone de tres elementos, los cuales describiremos a continuación:

1. Fideicomitente o fiduciante

Es quien aporta los fondos para comprar un terreno y cubre el costo que involucre la obra. Los fiduciantes establecen la finalidad del fideicomiso, que puede ser muy diversa, pero siempre cumpliendo las leyes públicas.

Esta flexibilidad permite que sea un medio eficaz y seguro para alcanzar los objetivos de las partes involucradas.

En algunos casos, los fiduciantes pueden poseer los mismos o diferentes bienes para aportar, en este caso el fideicomiso es útil de la siguiente forma:

La persona A y la B son copropietarios de un inmueble y requieren mayor capital para la construcción de una obra. Ambos transmiten la propiedad al fiduciario en un fideicomiso para garantizar recibir un crédito proveniente de un tercero.

En otro ejemplo, A puede poseer un lote industrial y la persona B tiene el capital. Ambos pueden unir esfuerzos para construir unas bodegas y después venderlas para dividir el dinero obtenido en los porcentajes acordados. Aquí, un fideicomiso es muy útil para lograr el objetivo de manera legal y transparente.

Pilas de monedas, lupa, casas de madera-1

2. Fiduciario

Recibe el capital para efectuar la construcción de la obra y la inscribe a su nombre temporalmente con determinadas condiciones.

A diferencia de cualquier otro dueño que puede disponer de sus bienes como le plazca dentro de lo establecido por la ley, el fiduciario únicamente puede destinar los bienes a los fines que se establecieron en el fideicomiso.

3. Fideicomisario o beneficiario

Es la persona física o moral que recibe los dominios, es decir, son los que reciben el inmueble edificado con base en las características solicitadas. En ocasiones, el beneficiario puede ser el mismo fideicomitente.

¿Para qué sirve el fideicomiso de inmuebles?

En palabras sencillas, sirve para financiar la adquisición de una propiedad, al mismo tiempo que se crea un instrumento legal que permite solucionar los posibles conflictos que pudieran presentarse.

Además, este tipo de contrato ofrece ventajas, las cuales mencionamos a continuación:

  • Menores costos de ejecución en proyectos de construcción.
  • Patrimonio separado del personal, por lo que no se puede embargar.
  • Brinda seguridad jurídica.
  • Genera confianza a los inversores que participan en el proyecto.
  • Los derechos fiduciarios pueden negociarse entre las partes.
  • Es el vehículo idóneo para la inversión en todo tipo de desarrollos inmobiliarios.

Requisitos de los fideicomisos inmobiliarios

Para establecer este tipo de fideicomiso es importante que cuente con una estructura orgánica y administrativa, entre otras más:

  • Debe estar escrito e indicar las obligaciones y beneficios que tienen las partes involucradas.
  • Debe existir un consenso para que el fideicomiso se concrete.
  • Contar con una unidad de control y vigilancia que dictamine el desempeño de la entidad.
  • Autonomía de gestión para el cumplimiento completo y cabal de los objetivos asignados.
  • Contar con una personalidad jurídica que funja como sujeto activo o pasivo en las relaciones jurídicas.
  • Instituciones fiduciarias que sean sociedades nacionales de crédito o instituciones de banca en desarrollo.

Para hacer más claro el último punto, en el sistema jurídico mexicano se requiere que el fiduciario sea una institución fiduciaria específicamente autorizada por la ley.

Con base a la finalidad y metas del fideicomiso será la institución que podrá tener el cargo, pudiendo ser una institución de crédito o en otros casos instituciones de seguros de fianzas o casas de bolsa, entre otras.

Proceso en los fideicomisos inmobiliarios

Este proceso comprende tres etapas:

  • La primera está destinada a revisar la documentación necesaria para el contrato, como los títulos, permisos de las autoridades, estudios y planos de factibilidad.
  • La segunda etapa consiste en el desarrollo propio de la obra y la celebración de los contratos de suministros.
  • La última etapa es la liquidación del proyecto que incluye las escrituras de los inmuebles resultantes, el trámite de los pagos ante las entidades financieras que hayan concedido crédito y los créditos individuales actuales, a distintos plazos, para los compradores.

fideicomiso inmobiliario contrato

Pasos para realizar un contrato de fideicomiso inmobiliario

1. Para efectuar un contrato de fideicomiso inmobiliario, el primer paso es acordar los atributos del documento:

  • El objetivo del contrato. Indicando los bienes que serán transferidos, su uso e inversión.
  • Partes involucradas. fideicomitente, fiduciario y fideicomisario.
  • Duración. Puede definirse como un tiempo determinado o indeterminado (menor a 30 años). Únicamente en caso de beneficiarios con capacidades restringidas puede durar hasta el fallecimiento de la persona.
  • Formalidad. Se debe formalizar a través de un instrumento público o privado.

2. Es importante que las partes involucradas demuestren su facultad legal y la capacidad que tienen de disponer de bienes. El siguiente párrafo es un ejemplo:

“El FIDEICOMITENTE declara tener posesión y poder de disposición sobre la propiedad, así como la capacidad legal para celebrar y cumplir las disposiciones y obligaciones del presente contrato…”.

Luego, se puede continuar en este sentido:

“El inmueble que se describe a continuación y que fue valuado por el valor de _____ está libre de cualquier gravamen que pudiera alterar o afectar los derechos de las partes y el patrimonio fiduciario. Por tal motivo, no existe ningún impedimento legal para transferir la titularidad del mismo”.

3. Después debe detallarse porque el inmueble se usa como garantía. El párrafo puede quedar así:

“El FIDEICOMITENTE autoriza al FIDUCIARIO a transferir la titularidad del patrimonio fiduciario al BENEFICIARIO, en el momento en que se cumpla la condición ______ (en este lugar se describe la condición que permite usar el patrimonio como garantía)”.

4. A continuación, se tienen que especificar los honorarios del fiduciario por su labor. Puede quedar de la siguiente forma:

“A razón del compromiso adquirido en el presente contrato se tasan los honorarios por cobrar del Fiduciario por un monto de _____, los cuales serán otorgados de la siguiente manera _____.”

5. Finalmente, el documento requerirá al menos de la firma del fideicomitente y el fiduciario. En algunos casos, también es indispensable que firme el beneficiario.

También se deben anexar las escrituras públicas del patrimonio fiduciario y la obligación que genera este contrato particular.

Comprar propiedades a través de un fideicomiso

Utilizando un fideicomiso bancario es posible adquirir bienes raíces por medio de un banco mexicano en nombre del comprador. Este es uno de los medios que utilizan algunos extranjeros que quieren comprar una propiedad en México.

El banco actúa como fiduciario y el comprador como beneficiario. El banco posee el título, pero sin ningún beneficio, al mismo tiempo, el comprador se vuelve en propietario legal del inmueble comprado con la posibilidad de venderlo, alquilarlo, mejorarlo y beneficiarse como mejor le convenga.

En este caso, los nombres de las partes son; vendedor (fideicomitente), comprador (fideicomisario) y banco mexicano debidamente autorizado (fiduciario).

El banco asegura que el cierre del contrato sea apropiado y legal, además, no podrá cambiar el derecho de los beneficiarios o hacer alguna modificación referente a la propiedad sin las instrucciones escritas del comprador.

área delimitada de terreno-4

El sureste mexicano, una gran opción para invertir

Ahora bien, si se ha decidido adquirir una propiedad a través de un fideicomiso o compraventa directa, una de las mejores zonas para invertir es la Península de Yucatán.

Lugares como Mérida, Cancún y Playa del Carmen presentan un desarrollo y crecimiento económico y social que hacen muy atractiva la inversión en tierra.

Mérida es una de las ciudades más seguras de México con base en la Encuesta Nacional de Seguridad Pública urbana (ENSU) elaborada por el INEGI en el segundo trimestre del 2021. Esta es una de las razones por las que invertir en Mérida es una decisión acertada.

De la misma forma, se ubicó a la Ciudad Blanca dentro de los diez primeros lugares del país para generar, atraer y retener talento e inversiones con base al Instituto Mexicano para la Competitividad A.C. (IMCO) en su Índice de Competitividad Estatal 2021.

Por otro lado, Cancún, Playa del Carmen y Tulum tienen uno de los mejores índices de turismo y derrama económica del estado e incluso del país. Tulum ha tenido un incremento del 8% anual de la propiedad desde el 2015. Y “El Financiero” indicó que las inversiones en inmuebles en esta área tienen incrementos de hasta el 30% de ganancias en el primer año de compra.

¿En qué tipo de lotes para invertir?

A diferencia de los lotes residenciales construidos con la finalidad de ser habitados, los lotes industriales y los lotes comerciales brindan un gran número de beneficios adicionales:

  • Lotes industriales. Pueden ser utilizados para almacenar y resguardar maquinaria, equipo o incrementar el área de procesos productivos. También pueden rentarse y asegurar un ingreso mensual.
  • Lotes comerciales. Pueden ser una gran inversión si se revenden a mediano y largo plazo, o bien se utilizan como locales para renta o un negocio propio.

Invierte en bienes raíces con los expertos

A pesar de que la Península de Yucatán es un lugar excepcional para invertir en bienes raíces, siempre será necesario contar con la asesoría de expertos en el ramo para asegurar el éxito del negocio, en especial si se trata de un fideicomiso inmobiliario.

En BMF Inversiones contamos con más de 25 años de éxitos en bienes raíces, estudios de mercado que garantizan la plusvalía de la zona y valuaciones inmobiliarias que aseguran tu inversión.

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Topics: Legalidad

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