La búsqueda de opciones para invertir en un inmueble que brinde excelentes beneficios a futuro, pone sobre la mesa un tema al que muchos inversionistas primerizos se enfrentan: una notable diferencia en los costos de los terrenos de inversión.
Como toda inversión inmobiliaria, la compra de un terreno implica informarse y comparar las opciones que el mercado ofrece. Dentro del proceso de compra, este momento es determinante para los beneficios y estabilidad que brindará a futuro dicha inversión.
Ante esta búsqueda, puede presentarse una opción aparentemente más conveniente debido a sus bajos costos: los lotes ejidales, sin embargo no son la mejor opción debido a los problemas legales que presentan.
En este artículo te hablaremos a detalle de las diferencias entre una propiedad privada y los terrenos legales, y cuál es tu mejor opción para invertir en bienes raíces.
¿Qué es un terreno ejidal?
Antes de empezar a nombrar las diferencias entre estos tipos de terrenos, definiremos qué es un terreno ejidal:
Se trata de porciones de tierra que el gobierno otorga a los habitantes de una zona para que lleven a cabo los proyectos que la Asamblea Ejidal determine en función de las necesidades de la comunidad.
Los terrenos ejidales pueden clasificarse en tres tipos:
- Terrenos destinados a asentamientos humanos: Es un área que ha sido asignada para el desarrollo de la vida comunitaria, por lo general se ubican en una zona urbanizada y con fondo legal.
- Terrenos de uso común: Es una extensión de terreno destinada para el sustento económico o forma de vida de una comunidad.
- Terrenos parcelados: En este caso, la misma tierra es compartida por uno o varios ejidatarios.
El origen de los terrenos ejidales data de la época de la Revolución Mexicana cuando las tierras fueron repartidas entre los campesinos con el fin de utilizarlas para cultivo.
La Ley Agraria de 1915 establece que esta extensión de tierra es propiedad federal, la cual puede usarse como terreno colectivo, indiviso y no cuenta con la posibilidad de venderse o heredarse.
En su mayoría, los terrenos ejidales son usados para actividades agrícolas o ganaderas. En la República Mexicana, el ejido está conformado por tres órganos principales:
- La Asamblea Ejidal
- El Comisariado Ejidal
- Consejo de Vigilancia
En México existen casi 32 mil ejidos y más de 5,6 millones de ejidatarios, es decir, poco más de la mitad de las tierras del país se encuentran en posesión de ejidos y comunidades agrarias, por lo que se entiende que en su mayoría, los bosques, montes, selvas, minas, cuerpos de agua, entre otros son de propiedad social.
¿Qué es un terreno legal o propiedad privada?
Un terreno legal o de propiedad privada es aquel que pertenece a un solo dueño, el cual cuenta con las escrituras del inmueble a su nombre, puede hacer uso de la propiedad como mejor le parezca y tiene el poder absoluto para vender, rentar o heredar dicha propiedad.
Lo que caracteriza a los terrenos de propiedad privada, es que todo el proceso de compraventa se lleva a cabo en un proceso legal y avalado por notario público.
Para que una propiedad sea declarada como privada es necesario inscribir las escrituras en el Registro Público de la Propiedad.
¿Cuáles son las diferencias entre un terreno ejidal y uno legal?
A pesar de que ambos son extensiones de tierra, los terrenos legales y ejidales tienen una serie de características que los diferencian por su uso y modalidad. A continuación, profundizaremos en ellas.
Estas diferencias pueden clasificarse en 4 categorías principales:
- En términos de propiedad o titularidad
- En términos de documentación
- En términos de la persona o propietario
- En términos de uso
1. En términos de propiedad o titularidad
Como hemos mencionado, un terreno legal cuenta con las escrituras que avalan los derechos posesorios del inmueble.
Para concluir el proceso de compraventa de un terreno de propiedad privada, es necesario escriturar a nombre del nuevo propietario y asentar este cambio de dueño en el Registro Público de la Propiedad.
Un terreno ejidal no cuenta con escritura pública a nombre de un particular, pertenece al estado y es asignado a un ejidatario para determinado uso estipulando términos y condiciones específicas para su manejo.
En el caso de los terrenos ejidales, no debe llevarse a cabo el trámite de compraventa ya que la persona a quien se le otorgó no puede vender esas tierras, solo puede cederlas a otros ejidatarios.
2. En términos de documentación
Los terrenos legales deben contar con la escrituración que corresponda debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad, con el cual pueden obtener el título de propiedad que garantiza en su totalidad la facultad para disponer del terreno.
El Registro Público de la Propiedad es una institución que concentra toda la información relacionada a los dueños, transferencias y modificaciones que se han realizado en el registro de un inmueble en particular. A través de éste, los futuros propietarios pueden obtener seguridad jurídica verificando aspectos como:
- Quién es el dueño actual de la propiedad.
- Que la propiedad esté libre de gravamen.
- Que el propietario realmente tenga la facultad de usar y disfrutar el inmueble.
Los terrenos legales en Yucatán están inscritos en el Registro Público de la Propiedad, para lo cual, es necesario que el dueño —ya sea particular o inmobiliario— cuente con las escrituras, debido a que en éstas se coloca el sello que demuestra su inscripción.
En el caso de los terrenos ejidales, estos cuentan con un certificado de derechos parcelarios, cuya única función es autorizar a los ejidatarios el uso de la tierra que el estado les otorgó; más no los acredita como dueños.
Contar con el certificado parcelario, en muchas ocasiones, hace creer a los ejidatarios que cuentan con los derechos de propiedad, y por ello intentan vender los terrenos, sin embargo esto no es legal.
3. En términos de la persona o tipo de propietario
Al tratarse de tierras otorgadas por el gobierno, los terrenos ejidales son propiedad del estado, por lo que los ejidatarios no tienen ninguna facultad jurídica para vender, heredar o rentar; y están obligados a entregar las tierras al gobierno en caso de que este decida expropiarlas.
Por el contrario, los terrenos privados pertenecen a una sola persona quien tiene total libertad de utilizarlo como más le convenga; ya sea vendiéndolo o heredando a su familia ya que cuenta con la documentación que lo avala como único y verdadero propietario.
Otra diferencia es que todos los propietarios de un inmueble —incluyendo los terrenos—, deben pagar anualmente un impuesto predial. En el caso de un terreno ejidal, los ejidatarios no tienen esta obligación, sin embargo, deben cubrir una cuota de contribución al ejido.
4. En términos de uso
Este apartado se refiere al uso que se le da a la tierra, por ejemplo con fines comerciales, residenciales o industriales.
En los terrenos de propiedad privada se tiene la libertad de desarrollar cualquier proyecto como por ejemplo: una casa habitación, desarrollos verticales, locales comerciales. Esto dependerá del tipo de uso de suelo que disponga el terreno.
Los terrenos ejidales solo pueden utilizarse para desarrollar las actividades u obras que especifique la Asamblea Ejidal para beneficio de la población, no obstante, existe una alternativa para quienes se preguntan cómo convertir un terreno ejidal a propiedad privada.
Esto se da cuando el terreno ejidal se designa para uso habitacional, este seguirá perteneciendo al estado hasta que la Asamblea otorgue la tierra a los ejidatarios como solares. Es entonces cuando luego de una serie de trámites el ejidatario puede adquirir los derechos de la tierra para venderla, rentarla, heredarla, entre otros.
Riesgos al comprar un terreno ejidal
A primera vista, los lotes ejidales — tanto en Yucatán como en el resto del país— pueden parecer una mejor opción para invertir sin destinar una cantidad fuerte de dinero debido a los costos accesibles, sin embargo, se trata de una “ventaja” a corto plazo, ya que adquirir uno de estos terrenos puede detonar algunos problemas a futuro:
- Se trata de propiedades que pertenecen al estado, por lo tanto, su venta es ilegal.
- La “venta” de terrenos ejidales está expuesta a fraudes; puesto que, al no existir un documento que acredite su propiedad, pueden existir múltiples “dueños” de una misma tierra.
- El estado tiene pleno derecho de expropiar la tierra en cualquier momento, por lo que existen probabilidades de perder el terreno y lo invertido en él.
- Al no contar con un documento que avale la propiedad de estos terrenos, no se tiene un respaldo que brinde certeza jurídica para proteger al inversionista, sus derechos y el terreno en sí.
Beneficios de comprar un terreno legal
A diferencia de los terrenos ejidales que no brindan seguridad jurídica al comprador, los terrenos legales aseguran tu inversión y tu patrimonio, al llevar a cabo todo el proceso de compraventa conforme a la ley.
Entre los principales beneficios se encuentran:
- Acreditación como único y verdadero propietario, lo cual otorga total derecho sobre el terreno adquirido.
- Obtención del respaldo de instancias jurídicas ante cualquier inconveniente que pueda presentarse frente a terceras personas.
- Facilidad para heredar o vender, debido a que se podrá comprobar quién es el propietario y a su vez, se otorga seguridad jurídica a la parte compradora, lo cual le brinda mayor valor al inmueble.
- Acceso a financiamientos hipotecarios utilizando el inmueble como garantía para las entidades financieras.
- Al tener la facultad para rentar, puedes obtener ganancias extras arrendando tu terreno a franquicias, incluso obtener ingresos sin invertir de más.
Si bien es importante dar prioridad a los terrenos cuyo costo se apegue al presupuesto destinado para ello, también es fundamental pensar en el costo-beneficio de la inversión a realizar, ya que no vale la pena poner en riesgo el dinero por un terreno que no garantiza la seguridad y estabilidad que se busca en una inversión.
En este sentido, aunque requiera una mayor inversión, lo mejor es adquirir un terreno que cuente con la documentación completa y cumpla con los aspectos legales que rigen este tipo de propiedades, pues esto se traducirá en protección patrimonial y mayores beneficios a futuro.
Una recomendación si buscas opciones que se ajusten a tu presupuesto, es adquirir lotes de inversión en preventa, los cuales aumentan su valor proporcionando una ganancia a corto plazo.
Además existen empresas inmobiliarias como —BMF Inversiones— que cuentan con lotes de inversión a tu medida ideales para tu industria o proyecto comercial, así como asesoría jurídica durante todo el proceso, garantizando la seguridad de tu inversión.
Proceso legal de compra ¿Qué se requiere?
Lo mejor siempre será contratar la asesoría de un profesional en materia de bienes raíces. Para llevar a cabo un proceso de compra legal y seguro tenemos estas sugerencias para ti:
- Contrata un notario público: Será el encargado de verificar la documentación del inmueble que deseas comprar ya sea a un particular o empresa inmobiliaria, y llevará a cabo el proceso legal de compraventa.
- Verifica la identidad del vendedor: Si se trata de un particular asegúrate de que sus documentos de identidad estén en orden y que cuente con el título de propiedad del inmueble sujeto a enajenación.
- Revisa el uso de suelo del terreno: Este debe ajustarse a las necesidades de tu proyecto, y que cuente con las características necesarias para que tu terreno aumente su valor a mediano y largo plazo.
- Confirma la situación jurídica del inmueble: Asegúrate de que cuente con el certificado de libertad de gravamen y que los pagos del mismo estén al día.
- Realiza los pagos correspondientes: Así como el vendedor debe realizar los pagos necesarios para que el inmueble esté al día, como comprador debes llevar a cabo los pagos de impuestos que correspondan, así como los honorarios del notario.
Terrenos legales, la mejor opción para invertir
Ahora que conoces las diferencias entre los terrenos legales y su ventaja ante los terrenos ejidales, podrás incluir en tu plan de negocios, opciones de lotes de inversión para preparar tu retiro, o macrolotes ideales para tu industria o proyecto.
En BMF Inversiones contamos con un equipo profesional listo para orientarte sobre los terrenos legales en las principales ciudades del sureste mexicano para invertir y los beneficios que ofrecen.
Contamos con más de 25 años de éxitos inmobiliarios en proyectos comerciales e industriales, contáctanos para que nuestros asesores te brinden la asesoría personalizada que necesitas para proteger tu inversión.
