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Cómo subdividir un terreno: aspectos fundamentales

La compra de terrenos como medio para ampliar la cartera de inversiones y generar ingresos extras, es una práctica que se mantiene a la alza entre los grandes inversionistas. Además de obtener un rendimiento con el paso del tiempo, el arrendamiento de terrenos permite iniciar un negocio inmobiliario lucrativo.

Para iniciar un negocio con la venta de terrenos lo ideal es la compra de macrolotes que permitan subdividir y vender los lotes resultantes de forma individual o como parte de un desarrollo residencial, comercial o industrial.

El trámite puede ser tan sencillo o complejo según los conocimientos que tengamos en la materia y el lugar donde se encuentre la propiedad, por ello antes de comprar un terreno, si se tienen planes de subdividir, lo ideal es investigar acerca del procedimiento y evitar de esta forma problemas futuros que entorpezcan la operación.

En este artículo te hablaremos sobre algunos puntos importantes, como cuáles son los criterios de resolución, la documentación que se requiere, cuánto es el mínimo de metros para subdividir y cuánto cuesta subdividir un terreno en México.

¿Qué es la subdivisión de un terreno?

Subdividir un terreno es una práctica muy común entre las personas que requieren repartir un bien inmueble entre dos o más propietarios, o que desean vender los lotes como negocio.

Este procedimiento consiste en segmentar una porción de tierra o propiedad en lotes de menor tamaño de acuerdo a lo que la estructura de la forma original del bien permita, y bajo ciertas reglas de urbanización que la Secretaría de Desarrollo Urbano estipula, la cual es la encargada de la atención de trámites de uso de suelo.

Existen dos métodos principales para dividir una propiedad. Estos se conocen como:

  • Subdivisión: consiste en separar en partes iguales el cuerpo completo de un terreno.
  • Régimen de propiedad horizontal: se utiliza cuando se trata de un condominio o edificio.

En este artículo nos centraremos en el primer método, pues queremos dar información más precisa sobre los lotes de terreno comerciales e industriales en el punto en el cual aún no se construye en ellos. Además, daremos la pauta para efectuar el proceso de subdivisión de predios en la zona de la Península de Yucatán.

Procedimiento para la subdivisión de predios

Antes de iniciar el proceso, deberás cerciorarte de que cumples con los siguientes requisitos, de lo contrario, será imposible efectuar esta subdivisión:

  • Cumplir con los requisitos de la Secretaría de Desarrollo Urbano.
  • Licencia de subdivisión de predio.
  • Asegurarse que cada predio individual cuente con acceso a la vía pública o que en la unión de predios uno tenga el acceso.

Croquis de lotes residenciales

Una vez que se cuenta con estos prerrequisitos en orden, deberás, en primera instancia, dirigirte a las oficinas del Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial de Yucatán. En estas oficinas tendrás que tramitar un Oficio de Factibilidad de División de Predio.

Para poder efectuar este proceso, es necesaria la siguiente documentación:

  • Documentos que aclaren la situación del predio que pretende subdividirse. Esta documentación deberá especificar la subdivisión proyectada. Además, deberá contener la información gráfica y estadística que suele aparecer al borde del plano. Las escrituras son esenciales en este grupo de documentos.
  • El croquis de localización regional y local. En este documento debe aparecer el nombre del titular de la propiedad, los datos generales de la subdivisión, incluyendo el nombre y firma del perito estatal responsable, y la simbología detallada con su escala gráfica.
  • Solicitud de Oficio de Factibilidad de División de Predio firmada por el propietario.
  • Licencia de uso de suelo, número oficial y alineamiento.
  • El plano con la subdivisión proyectada. Este documento deberá contener la resolución de apeo y deslinde catastral. Dicha resolución deberá aparecer inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Esto aplica para el caso en que las medidas reales del terreno sean de menor tamaño a las que están contenidas en el documento que acredita la propiedad. En caso contrario, será necesaria la resolución de apeo con su deslinde judicial correspondiente.
  • Certificado de libertad de gravámenes.
  • Documento oficial que certifique que el predio a dividir cuenta con los servicios públicos básicos (agua potable y drenaje) para el número total de subdivisiones resultantes. En caso de no contar con este documento, deberás presentar un convenio que establezca las condiciones para instalar estos servicios a la brevedad.
  • Dictamen sobre el impacto regional expedido por la Secretaría de Desarrollo Urbano. Esto aplica solamente para subdivisiones mayores a 6 mil metros cuadrados que arrojen más de 10 lotes del tipo industrial, abasto, comercial o más de 60 casas habitación o viviendas.
  • Acta constitutiva de la sociedad establecida. Este documento deberá presentarse solamente en caso de ser persona moral.
  • Poder notarial correspondiente del representante legal.

Este trámite queda listo en 15 días hábiles a partir del primer día en que se efectuó la solicitud ante la autoridad competente. El documento a emitir será de suma importancia para continuar con el procedimiento. Por tanto, recomendamos estimar los tiempos de espera.

Documentos necesarios para iniciar el procedimiento de subdividir un terreno

Teniendo ya en mano el Oficio de Factibilidad de División de Predio, deberás acudir a las oficinas de la Secretaría de Desarrollo Urbano en la entidad que te encuentres y anexar estos documentos (cabe mencionar que algunos de ellos los tienes ya, pues los necesitaste en el trámite del primer oficio de factibilidad que mencionamos):

  • Identificación oficial (INE).
  • Documento que acredite tu personalidad jurídica.
  • En el caso de ser personas morales, deberán presentar un Acta Constitutiva, el Poder Notarial y una identificación oficial del apoderado. Todos estos documentos en original.
  • Para las personas físicas, se deberá presentar una carta poder firmada por dos testigos con dichas firmas avaladas ante un notario público.
  • Identificación oficial (INE) del representante así como el poder notarial correspondiente. Esta documentación deberá también ir en original.
  • Copia de la boleta predial del terreno en cuestión.
  • Certificado único de zonificación que acreditará el uso de suelo vigente del inmueble en cuestión.
  • Escrituras o título de propiedad del terreno.
  • Constancia de no adeudos.

Ingenieros tomando medidas de un terreno

Es importante señalar que el trámite anteriormente descrito puede realizarse de manera presencial o bien, en línea. En la primera opción deberás seguir los siguientes pasos:

  • Solicitar el servicio con un funcionario directamente en ventanilla.
  • Hacer el pago de los derechos correspondientes que apliquen según sea el caso. Normalmente el funcionario en ventanilla podrá darte la información a detalle.
  • Mostrar el comprobante de pago al funcionario en ventanilla y llevar la documentación mencionada en los puntos anteriores.

Para la opción en línea, el procedimiento a seguir debe ser:

  • Dar click en el botón de CONSULTA EN LÍNEA del servicio correspondiente (subdivisión de terrenos).
  • Deberás crear un usuario y formular una contraseña. Te recomendamos que utilices como nombre de usuario el correo electrónico con el cual, posteriormente, tu trámite quedará registrado. Del mismo modo, es recomendable que la contraseña que utilices sea algo fácil de recordar. Guarda esta contraseña en caso de que no sea sencilla de recordar o creas que podrías olvidarla. En caso contrario, tendrás que restablecerla.
  • En este paso tendrás que adjuntar en PDF los documentos escaneados que ya te describimos anteriormente.
  • Si todo está en orden, un asesor te contactará por medio de tu correo electrónico. Se te hará llegar una solicitud con la cual tendrás que proceder a efectuar el pago de los derechos correspondientes a través de una liga. Dicha liga es un código que deberás presentar en el banco para su cobro y pago respectivo.
  • Tu documento llegará a la cuenta de correo electrónico que habías proporcionado en un lapso de 10 días hábiles después de realizar el pago correspondiente. El documento será emitido en formato PDF. Recomendamos que lo imprimas y le saques varias copias.

Este no es el único trámite que puedes hacer en línea, hoy en día gracias a los avances tecnológicos incluso es posible comprar un terreno por internet en sencillos pasos, te contamos cómo hacerlo en el artículo que hemos preparado para ti.

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Desglose de cuanto cuesta subdividir un terreno en México

Los costos de este procedimiento son muy variados porque dependen de distintos factores a tomar en cuenta, entre los cuales podemos considerar los siguientes:

  • La zona donde se encuentre el terreno.
  • Si el trámite se hace en persona o a través de una agencia o intermediario.
  • La extensión del terreno.
  • Los honorarios del arquitecto contratado.
  • Los costos del notario.

Los costos de derechos que debes de pagar en el ayuntamiento son los siguientes:

  • Zona 1. Importe $34.06 MXN.
  • Zona 2. Importe $89.62 MXN.
  • Zona 3. Importe $224.05 MXN.
  • Zona 4. Importe $448.10 MXN.

Deberás consultar con la autoridad municipal en qué zona se encuentra tu propiedad para saber con certeza los montos a pagar. En total, tomando en cuenta honorarios de notarios y arquitectos, el costo total puede oscilar entre $2,300 y $6,000 MXN.

No es posible dar un costo exacto ni un desglose más detallado porque cada tipo de subdivisión es un caso distinto, y los costos derivados son muy diferentes de proyecto a proyecto, no obstante, con el estimado es posible empezar a preparar un presupuesto.

¿Cuánto es el mínimo de metros cuadrados para subdividir un terreno?

Las superficies mínimas en las que se puede subdividir un terreno dependen del tipo del suelo y de la zonificación del terreno en cuestión. Vale la pena echar un vistazo a este listado para tener una idea más clara.

Subdividir un terreno en suelo urbano

  • H: 150 metros cuadrados.
  • HC: 200 metros cuadrados.
  • HM: 750 metros cuadrados.
  • HO: 500 metros cuadrados.
  • CB: 250 metros cuadrados.
  • E: 750 metros cuadrados.
  • I: 750 metros cuadrados.

Subdividir un terreno en suelo de conservación

  • HRC: 250 metros cuadrados.
  • HC: 500 metros cuadrados.
  • HRB: 1,000 metros cuadrados.
  • RE: 5,000 metros cuadrados.
  • PE: 10,000 metros cuadrados.
  • PARA: 10,000 metros cuadrados.

Para la subdivisión de un terreno con una superficie menor a los 750 metros cuadrados, se deberá tener un frente que colinde con la vía pública de por lo menos 7 metros lineales. En el caso específico de que dicho terreno sea mayor a los 750 metros cuadrados, el frente mínimo requerido será de 15 metros lineales.

subdivisión de un terreno

Lo anterior queda condicionado a que el tamaño del terreno sea en el alineamiento por lo menos igual a una cuarto de la profundidad promedio del predio a dividir.

Las excepciones a estas disposiciones están descritas en el Reglamento de Construcciones del Municipio de Mérida, para Yucatán, y en el Reglamento de Construcciones y Edificaciones Municipal (verificar cuál aplica) en el caso de los municipios de Quintana Roo.

Ventajas de invertir en terrenos en la Península de Yucatán

Después de haber analizado el proceso de subdivisión de predios, conviene explicar algunas ventajas que tiene invertir en terrenos en la zona de la Península de Yucatán:

  • La subdivisión de predios permite la repartición de un bien. Esto significa que podrías tener varios negocios en un mismo terreno, por ejemplo en un predio resultante se puede poner un local comercial y en otro oficinas.
  • Este proceso también permitirá vender o rentar la propiedad en partes. El terreno dividido puede generar una mayor cantidad de ingresos pasivos. En el caso de terrenos comerciales bien ubicados será más sencillo.
  • La región sureste del país tiene una economía muy sólida y activa. Tu lote dividido tendrá muchas oportunidades de desarrollo en el sector comercial e industrial.
  • Las características del mercado inmobiliario del sureste te permitirán comprar a bajo precio y revender a precio elevado, esto tomando en cuenta que el precio por metro cuadrado es más bajo que en otras partes del país. Tus ganancias se dispararán y podrás recuperar tu inversión a mediano plazo si decides rentar tu propiedad.
  • Una propiedad difícilmente cae en minusvalía. Por el contrario; debido al aumento de la plusvalía de los inmuebles, su valor aumenta entre el 10% y el 20% anualmente (según datos de la Secretaría de Economía del Estado de Yucatán).

Por si fuera poco, el ambiente y el clima de Yucatán y Quintana Roo son óptimos para vivir y desarrollarse. Cada vez son más las personas que se deciden por establecerse en estas entidades federativas. Datos provenientes del INEGI estiman que anualmente la migración a esta zona aumenta en promedio un 5.7%.

Invierte en terrenos de alto rendimiento en la Península de Yucatán

Ya sea que inviertas con recursos propios o utilices estrategias de inversión como el crowdfunding o un fideicomiso inmobiliario, comprar un terreno en Yucatán o Quintana Roo será una decisión acertada, en especial si se desea subdividir para iniciar un negocio de bienes raíces o construir locales comerciales.

En BMF Inversiones contamos con lotes comerciales, industriales y de usos múltiples de alta plusvalía en las ciudades más importantes del sureste de México. Más de 25 años de experiencia y éxitos inmobiliarios garantizan una inversión segura y de alto rendimiento.

Ponte en contacto con nosotros para que uno de nuestros asesores te brinde informes sobre los desarrollos que tenemos disponibles en Playa del Carmen, Mérida y Cancún para encontrar el que mejor se adapte a tus necesidades de negocio.

El mercado inmobiliario en el sureste mexicano se encuentra en su mejor momento, por ello, no pierdas la oportunidad de formar parte del crecimiento económico de esta zona del país. Si deseas leer artículos relacionados a bienes raíces, te invitamos a visitar nuestro blog inmobiliario.

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Topics: Inversión inmobiliaria

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